La Ley te avala: tu casero te tiene que devolver la fianza aunque sigas de alquiler y el Gobierno lo confirma

En 2026, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga a los arrendadores a exigir un mes de fianza y permite como máximo dos meses de garantías adicionales para cubrir riesgos de impago, desperfectos o incumplimiento de contrato. El apartado 1 del artículo 36 determina que «a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda».

Además, según la norma, «durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga».

Esto es lo que dice la LAU sobre la fianza del alquiler

La LAU determina que, una vez transcurridos los primeros años de contrato (cinco si el arrendador es persona física y siete si es persona jurídica), la fianza se puede revisar, y no necesariamente al alza; el propietario puede solicitar un incremento, pero el inquilino también puede pedir una rebaja, ajustando la fianza a una o dos mensualidades de la renta actual. Por lo tanto, si el precio del alquiler ha variado o si en un inicio el arrendatario entregó garantías adicionales, éste tiene margen para renegociar.

Zonas de mercado residencial tensionado

De acuerdo con la normativa vigente, «en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada no podrá exceder de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la LAU, que hubiese estado vigente a lo largo de los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior».

Derecho de permanencia

El denominado «derecho de permanencia» permite que el inquilino continúe ocupando la vivienda una vez ha finalizado el contrato inicial, aunque el propietario no haya manifestado su intención de renovarlo, siempre que se cumplan las condiciones legales y contractuales. La modificación, aprobada en noviembre de 2024 y efectiva desde mayo de 2025, depende de que el arrendador haya incluido en el contrato la referencia a los plazos de prórroga y de que el arrendatario cumpla con el pago de la renta y todas las condiciones pactadas.

Precios en Madrid en 2026

En febrero de 2026, el precio del metro cuadrado en Madrid se situó en 23,3 €/m², lo que representa un aumento del 0,8 % respecto a enero de 2026, un 2,0 % frente a noviembre de 2025 y un 10,0 % en comparación con febrero de 2025, reflejando la continua tendencia al alza del mercado inmobiliario en la capital.

Por distritos de Madrid, el Centro se mantuvo en 27,5 €/m² (sin variación mensual), con un aumento trimestral del 1,5 % y anual del 5,7 %, mientras que Chamberí descendió un 0,2 % hasta 26,7 €/m², aunque su variación anual fue del 6,7 %. Retiro alcanzó 24,3 €/m², con incrementos del 1,1 % mensual, 3,6 % trimestral y 13,5 % anual. Chamartín se situó en 23,1 €/m², subiendo un 1,9 % respecto al mes previo, con variaciones trimestrales y anuales del 0,5 % y 8,6 %, respectivamente. Tetuán registró 22,7 €/m², con incrementos del 1,5 % mensual, 0,8 % trimestral y 6,3 % anual.

En Arganzuela, el precio alcanzó 22,0 €/m², subiendo un 0,3 % respecto a enero y un 2,9 % trimestral, con un aumento anual del 8,3 %. Moncloa se mantuvo en 21,6 €/m², sin cambios mensuales, aunque con variación anual del 10,1 %. Puente de Vallecas se situó en 20,4 €/m², con un notable aumento mensual del 2,6 %, trimestral del 8,8 % y anual del 21,5 %, marcando su máximo histórico. Usera alcanzó 19,7 €/m², con subidas del 2,2 % mensual, 5,2 % trimestral y 12,6 % anual.

Ciudad Lineal llegó a 19,2 €/m², subiendo un 1,7 % mensual y un 0,5 % trimestral, con un aumento anual del 5,9 %. Hortaleza se mantuvo en 18,5 €/m², sin cambios mensuales, con incremento trimestral del 2,6 % y anual del 9,8 %. Carabanchel alcanzó 18,3 €/m², con un aumento mensual del 1,0 %, trimestral del 2,2 % y anual del 13,9 %. Latina se situó en 18,2 €/m², subiendo un 1,1 % respecto al mes anterior, un 0,8 % trimestral y un 5,7 % anual. Fuencarral registró 17,9 €/m², con incrementos mensuales del 1,9 %, trimestrales del 2,8 % y anuales del 7,1 %.

San Blas alcanzó 17,5 €/m², con un aumento mensual del 3,4 %, trimestral del 3,3 % y anual del 12,8 %, mientras que Villa de Vallecas se situó en 17,4 €/m², subiendo un 0,8 % mensual, con una ligera caída trimestral del 0,1 % y un incremento anual del 16,3 %. Villaverde registró 17,3 €/m², con un aumento mensual del 3,4 %, trimestral del 9,8 % y anual del 15,2 %. Vicálvaro alcanzó 16,9 €/m², con ligeras subidas mensuales del 0,1 %, trimestrales del 6,7 % y anuales del 18,3 %.

Barajas se situó en 16,5 €/m², con un descenso mensual del 0,2 %, pero con aumentos trimestrales del 2,5 % y anuales del 11,1 %, mientras que Moratalaz descendió 2,2 % hasta 16,3 €/m², con variación trimestral de -0,2 % y un incremento anual del 8,6 %, según el informe «Precio de la vivienda en alquiler en Madrid» de Idealista.