Giro dramático en los alquileres: lo que tienes que hacer si te obligan a pagar el seguro de impago

El alquiler de viviendas en España ha aumentado un 10,2% en el último año, alcanzando un coste promedio de 13 euros por metro cuadrado a finales de septiembre de 2024, según un informe de idealista. En el ámbito de las capitales, Palma lidera el crecimiento anual con un incremento del 18,9%, seguido por Madrid (15,7%) y Valencia (15,4%). Las capitales más caras para alquilar son Barcelona (22,4 euros/m²), Madrid (20,4 euros/m²) y San Sebastián (18,1 euros/m²).

En el ámbito provincial, Cáceres destaca con un aumento del 29,5% en los precios de alquiler, y la Comunidad de Madrid lidera con un incremento del 16%. Las comunidades autónomas con mayores subidas son Extremadura (15,9%) y la Comunidad Valenciana (13,4%). Por el contrario, provincias como Jaén se mantienen como las más económicas, con un coste de 6 euros/m². En general, 28 de las 51 capitales analizadas han alcanzado precios máximos en este trimestre.

Seguro de impago de alquiler

El seguro de impago de alquiler es una herramienta clave para propietarios e inquilinos en el contexto del mercado inmobiliario actual. Este seguro protege al propietario al cubrir la renta no abonada en caso de impago, además de ofrecer asistencia legal para el desalojo en situaciones complicadas. Para los inquilinos, contar con este seguro puede facilitar la búsqueda de vivienda, ya que muchos propietarios lo ven como un respaldo adicional que reduce su riesgo.

Además, algunos seguros incluyen cobertura por daños a la propiedad, lo que beneficia a ambas partes en caso de eventualidades. Es común que para contratarlo se exija un historial crediticio positivo y un análisis de riesgo, consolidándose así como una opción muy valorada y demandada en el mercado inmobiliario actual, aportando seguridad y tranquilidad tanto a arrendadores como a arrendatarios.

‘Vulneración de derechos’

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 7 de Parla ha declarado ilegal, por primera vez en la Comunidad de Madrid, la imposición de un seguro de impago en contratos de alquiler que debe asumir el inquilino.

En una resolución histórica, se estima parcialmente una demanda presentada por una inquilina, defendida por el Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES), contra una cláusula que obligaba a pagar un seguro de impago para garantizar la renta. El juez considera que esta práctica vulnera los derechos del arrendatario, ya que transfiere un costo que beneficia exclusivamente al arrendador, desequilibrando la relación contractual.

La sentencia anula esta cláusula y puede ser un precedente para que otros inquilinos reclamen sus derechos, denunciando abusos similares por parte de empresas inmobiliarias.

Gastos de propietarios e inquilinos

El contrato de alquiler de una vivienda establece diversas obligaciones y responsabilidades que deben ser conocidas por el propietario y el inquilino. Establecer quién asume cada gasto es fundamental para evitar malentendidos y conflictos legales.

Los gastos que comúnmente asume el propietario incluyen el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que es una tasa municipal que se paga anualmente, independientemente de si el inmueble está alquilado.

Además, el dueño es responsable de las tasas de basura y aguas, así como de las cuotas de la comunidad de vecinos, salvo que se acuerde lo contrario. Por otro lado, el propietario también debe encargarse de los altos de los suministros (agua, luz, gas) y dejar claro que el inquilino se hará cargo de los pagos mensuales.

En cuanto a las reparaciones y reformas, el arrendador debe asumir los costos de mantenimiento y reparaciones que aseguren la habitabilidad de la vivienda, tales como problemas en tuberías o techos. No obstante, si el inquilino causa daños por mal uso, deberá hacerse responsable de las reparaciones.

Respecto al seguro de hogar, aunque no es obligatorio a menos que exista una hipoteca, su contratación es muy recomendable. El arrendador debe proteger el continente de la vivienda, mientras que el inquilino puede beneficiarse de un seguro que cubra su responsabilidad civil y sus pertenencias.

Finalmente, se destaca que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) proporciona flexibilidad en la distribución de gastos, pero es esencial detallar adecuadamente las condiciones en el contrato para prevenir futuras disputas.

Comisión inmobiliaria

La Ley de Arrendamientos Urbanos anteriormente permitía que las partes acordaran el pago de la comisión de gestión del alquiler, siendo esta carga comúnmente asumida por los inquilinos, salvo en el caso de que el propietario fuera una persona jurídica, que debía asumirla. Sin embargo, con la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda el 26 de mayo de 2023, este aspecto se ha modificado, estableciendo que el pago de la comisión es obligatorio para todos los contratos de alquiler a nivel nacional.

A diferencia de otras disposiciones de la ley, que sólo se aplican en zonas declaradas de mercado residencial tensionado por las comunidades autónomas, esta medida es de cumplimiento inmediato.  Las agencias inmobiliarias se han visto obligadas a ajustar sus modelos de negocio para cumplir con esta legislación, ya que cualquier incumplimiento podría resultar en sanciones. Algunas plataformas están implementando opciones de financiación sin intereses para facilitar el pago de honorarios a los propietarios y adaptarse a los nuevos requisitos legales.