Giro de 180º en la Ley de Vivienda que afecta a los inquilinos: así te va a cambiar la vida

Durante la última década, el acceso a la vivienda en España se ha convertido en uno de los grandes desafíos sociales y económicos. En este contexto, la reforma de la Ley de Vivienda, en vigor desde 2023 y reforzada por sucesivas disposiciones en 2024 y 2025, introduce un cambio que altera la relación contractual entre arrendador y arrendatario: la prórroga automática del contrato aunque el propietario manifieste su deseo de no renovarlo, siempre que el inquilino cumpla sus obligaciones. El Gobierno justifica la medida como una barrera contra la «rotación forzada» y los desahucios silenciosos.

Esta prórroga obligatoria no surge de la nada. Responde a un escenario donde, según el Instituto Nacional de Estadística, un 20,4 % de los hogares residía en régimen de arrendamiento en 2024, el registro más alto desde que existen series comparables. Comunidades como Baleares, Cataluña y Madrid superan holgadamente la media nacional, con porcentajes cercanos o superiores al 30 %. Al extender la duración de los contratos sin necesidad de renegociar condiciones, el Ejecutivo pretende proporcionar un mínimo de certidumbre a los arrendatarios.

Cambios en los alquileres con la Ley de Vivienda

La pieza central de la reforma se encuentra en la modificación del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El texto mantuvo la obligatoriedad mínima de cinco años de duración (siete si el arrendador es una persona jurídica), pero eliminó la facultad del propietario de poner fin al contrato al cumplirse dicho plazo si el inquilino ha abonado la renta y respetado el uso pactado. A partir de esa fecha, el alquiler se renueva de forma anual hasta llegar a un máximo general de tres años adicionales, salvo que el inquilino notifique con un mes de antelación su voluntad de marcharse.

Las novedades van más allá. Cuando el arrendatario acredita una situación de vulnerabilidad social o económica, o la vivienda se encuentra en una zona de mercado tensionado, la norma contempla prórrogas extraordinarias de hasta doce meses, obligatorias para grandes tenedores (propietarios de 10 o más inmuebles urbanos). Además, se ha blindado el derecho de tanteo y retracto para las administraciones públicas en ventas conjuntas de viviendas alquiladas, con el fin de frenar operaciones especulativas que puedan disparar la rotación de inquilinos.

El principal argumento a favor de la prórroga automática es la protección frente a incrementos súbitos de la renta o desalojos derivados de la no renovación. Es habitual que familias con rentas medias o medias-bajas se vean abocadas a asumir subidas superiores a su poder adquisitivo cuando finaliza el contrato; si no pueden pagar, deben abandonar el inmueble y buscar uno nuevo.

Esta medida se complementa con el límite a la revalorización anual de la renta, indexado a un nuevo índice de actualización que sustituye al IPC para evitar saltos bruscos. En 2024 el tope se fijó en el 2 %; para 2025, la horquilla prevista no superará el 3 %. Con todo, la efectividad de estas restricciones depende de que la oferta no se retraiga; si disminuye drásticamente, el acceso a una vivienda asequible continuará siendo problemático incluso con contratos más duraderos.

Desde que se anunció la reforma, asociaciones de propietarios como ASVAL o la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana han denunciado la pérdida de control sobre el bien arrendado. Argumentan que un contrato de duración potencialmente indefinida complica la venta de la vivienda, frena reformas integrales y desincentiva la oferta. Los pequeños arrendadores  temen no poder disponer de la vivienda para uso propio o familiar si las circunstancias cambian.

Posibles efectos sobre la oferta y los precios

Los analistas del sector apuntan a un posible descenso de la oferta disponible para alquiler residencial. Si parte de los propietarios traslada los pisos al mercado turístico o los mantiene vacíos a la espera de una venta, puede aumentar la demanda. Sin embargo, la magnitud del ajuste dependerá de factores locales y de la evolución macroeconómica.

En las primeras ciudades que han declarado zonas tensionadas, ya se detecta una ligera ralentización en el ritmo de crecimiento de las rentas, aunque todavía es pronto para extraer conclusiones firmes. Cabe recordar que las restricciones a la subida de precios y la prórroga obligatoria buscan precisamente frenar la inercia alcista: con menos rotación, se reduce la posibilidad de fijar rentas iniciales muy por encima del promedio y se impide la práctica de rescindir contratos solo para arrendar el piso a un precio superior.

El éxito de la medida dependerá, en última instancia, del equilibrio entre proteger a los arrendatarios sin ahuyentar a los arrendadores. Algunos defensores de la reforma de la LAU señalan que la regulación española se orienta ahora hacia el modelo alemán, donde el contrato indefinido es la norma y el propietario sólo puede finalizarlo por causas razonables (necesidad propia justificada, incumplimiento grave o demolición). Francia, por su parte, contempla prórrogas tácitas y limita las subidas de renta en zonas tensionadas mediante un índice oficial.