El plan de vivienda del Gobierno castiga al propietario español y agrava la escasez de pisos en alquiler

El nuevo paquete legislativo que prepara el Gobierno para afrontar la crisis del acceso a la vivienda en España no solo está generando malestar en el sector inmobiliario y entre los inversores: también está empezando a encender todas las alarmas entre los pequeños propietarios, las clases medias y cualquier español que sueñe con comprar casa o acceder a un alquiler asequible.

A pesar de las declaraciones optimistas de la ministra competente en vivienda, Isabel Rodríguez, que insiste en la necesidad de intervenir para frenar la especulación, las medidas incluidas suponen un castigo fiscal y regulatorio sin precedentes para el ciudadano medio. El análisis jurídico realizado para OKDIARIO por Ángel Sánchez, socio y abogado del despacho especializado en real estate Golden Partners, en línea con las inmobiliarias, desvela el verdadero alcance de una reforma que puede suponer un punto de inflexión… hacia peor.

Penalización al propietario que ya alquila

Una de las propuestas más llamativas es la deducción en el IRPF por rebajas en el alquiler. Aparentemente, se premia al propietario que aplique descuentos en su renta. Pero la realidad es otra: “La medida beneficia claramente a quienes ya están en tramos altos del IRPF, que suelen alquilar viviendas más caras”, explica Sánchez. “Y penaliza a los propietarios que ya tenían su vivienda alquilada, pues se les exige una rebaja del alquiler para poder acceder a la deducción”.

Es decir, el pequeño propietario español, que quizás confía su jubilación a una modesta propiedad arrendada, tendrá que ingresar menos para poder desgravarse algo en su declaración. En la práctica, muchos de ellos podrían optar por retirar su propiedad del mercado, lo que reducirá aún más la oferta y empujará los precios al alza, especialmente en grandes urbes como Madrid o Barcelona.

Por su parte, los técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) y el Registro de Asesores Fiscales (REAF), recuerdan que estas deducciones rara vez cambian el comportamiento del mercado. El coste de aplicar una rebaja no compensa el beneficio fiscal, por lo que su efectividad será marginal. Lo único claro es que introducen una nueva carga sobre los hombros del contribuyente medio.

Viviendas vacías: más judicialización, menos justicia

Otro de los pilares de esta reforma es el nuevo impuesto a las viviendas vacías. Un concepto tan atractivo para el discurso político como problemático desde el punto de vista jurídico. ¿Qué se considera una vivienda vacía? ¿Durante cuánto tiempo? ¿En qué condiciones? La ley no lo aclara.

“La definición legal es ambigua y compleja”, señala el letrado experto en bienes raíces. “Identificar la desocupación requiere inspecciones, padrones y comprobaciones que invaden la privacidad y generan conflictos legales”. Además, muchas viviendas vacías lo están por causas legítimas: herencias no repartidas, reformas pendientes, ocupaciones ilegales o litigios judiciales.

Gravar sin distinguir entre estas situaciones puede suponer una vulneración del principio de equidad tributaria y abrir la puerta a una avalancha de recursos y procesos judiciales. El resultado será un sistema más ineficaz, más lento y más incierto… justo lo contrario de lo que necesita el mercado.

SOCIMIs: fuga de inversión, menos alquiler

El Gobierno tampoco ahorra castigo para las SOCIMIs, sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria que han sido claves en la financiación de parques de viviendas en alquiler. La nueva legislación quiere forzarlas a destinar al menos un 60% de sus activos a alquiler asequible para mantener su tributación reducida. Pero este umbral “puede considerarse arbitrario e ineficaz”, advierte el abogado.

El giro que se exige en su modelo de negocio, a menudo con compromisos de inversión a largo plazo, pone en jaque su viabilidad. Además, la subida del tipo del 15% al 25% para quienes no cumplan este criterio reducirá aún más su rentabilidad, empujándolas a desinvertir o a trasladar sus capitales a otros mercados. ¿Quién pierde? El inquilino español. Menos inversión significa menos construcción de vivienda y menos oferta de alquiler a medio y largo plazo, y por lo tanto precios más altos.

Plusvalía, reforma con trampa

No menos preocupante es el endurecimiento del impuesto sobre la plusvalía municipal. Aunque el Tribunal Constitucional ha establecido que no puede cobrarse si no ha habido incremento real del valor del terreno, el Gobierno insiste en reformularlo. El abogado es claro: “Cualquier reforma que ignore estos límites está condenada a ser nuevamente impugnada”.

Esto introduce una nueva capa de inseguridad para los propietarios: pueden acabar pagando impuestos por un beneficio que no han tenido, en un nuevo ejercicio de fiscalidad agresiva que castiga al ciudadano mientras el Estado se blinda.

Empresa estatal de vivienda: más burocracia, menos eficacia

El proyecto incluye además la creación de una empresa estatal de vivienda, una idea que suena bien sobre el papel pero que, en la práctica, tiene poco respaldo práctico: “La experiencia demuestra que estas entidades han funcionado mal, con problemas de mantenimiento, ocupaciones ilegales y escasa agilidad”, señala Ángel Sánchez. Y si además se relajan los controles de contratación pública, como se sugiere, el riesgo de arbitrariedad, clientelismo o corrupción se dispara.

Rehabilitación energética: ayudas que no ayudan

Otro punto débil del paquete son las deducciones fiscales por rehabilitación energética. Aunque en principio parecen fomentar la eficiencia y la sostenibilidad, en realidad son regresivas. “Los propietarios con menos ingresos rara vez pueden afrontar el coste inicial de las obras, incluso si luego tienen una deducción fiscal”, explica Sánchez.

Es decir, quienes más lo necesitan no podrán acceder a estas ayudas, que acabarán beneficiando a quienes ya podrían permitirse la inversión sin incentivos. Una medida más diseñada para el titular, no para la realidad.

Aunque el Gobierno insiste en que estas medidas buscan facilitar el acceso a la vivienda, lo cierto es que la batería legislativa prevista revela un profundo desconocimiento del funcionamiento real del mercado inmobiliario. Lejos de promover soluciones eficaces, se propone una intervención improvisada, fiscalista y punitiva que amenaza con desmantelar los pocos resortes que aún sostienen la oferta de alquiler en España.

“El problema no es solo la intención, sino la ejecución: estas medidas son regresivas, generan inseguridad jurídica y atacan a quienes ya sostienen el sistema —los propietarios que alquilan y los inversores que construyen”, denuncia Ángel Sánchez. Desde el sector se alerta de que el Ejecutivo legisla desde el despacho, sin pisar el terreno, sin escuchar a quienes realmente conocen el mercado. El resultado es un marco legal que, bajo el pretexto de proteger al ciudadano, acaba por ponerle más trabas para alquilar o comprar casa, y expulsa del sistema tanto a propietarios como a potenciales inquilinos. Una vez más, el precio del desconocimiento político lo pagará el ciudadano de a pie.