Giro en la Ley de Alquileres: los propietarios deberán pagar este gasto que siempre ha corrido por cuenta del inquilino

En cualquier vivienda, ya sea en propiedad o de alquiler, suelen darse todo tipo de reparaciones, como por ejemplo que se produzca una fuga de agua o que se rompa un calentador, o también que se tenga que llevar a cabo cualquier instalación. Si la casa es tuya, se asume que el gasto es de uno mismo, pero en el caso del alquiler, ¿quién paga las reparaciones? Durante años los inquilinos han asumido este tipo de gastos como algo dentro de lo normal, es decir, del día a día. Sin embargo, la legislación dice algo totalmente contrario y es que con la Ley del Alquiler, parece que ahora este tipo de gasto, lo debe asumir el propietario.

La Ley de Arrendamientos Urbanos lleva años definiendo el reparto de responsabilidades, pero ahora vuelve al centro del debate porque varios conflictos recientes han recordado lo esencial , y que tiene que ver con mantener la vivienda en condiciones. Algo que no es una cortesía del propietario, sino un deber. Y ese deber incluye más cosas de las que muchas personas creen. De hecho, algunas reparaciones que históricamente se dejaban en manos del inquilino, la ley las sitúa de manera contundente en el lado del propietario. Esto ha provocado un cierto giro en la interpretación del reparto de gastos, sobre todo en contratos donde las obligaciones no quedaban claramente recogidas.

Esa reinterpretación no significa que la ley haya cambiado de la noche a la mañana. Lo que ha cambiado es la manera en la que se está aplicando. Los tribunales ya están recordando que la habitabilidad no es negociable y que cualquier reparación necesaria para mantenerla debe asumirla quien arrienda la vivienda. Dicho así suena simple, pero en la práctica tiene muchas implicaciones y afecta a un número considerable de situaciones que antes se resolvían con acuerdos improvisados.

Los propietarios deberán pagar este gasto

El punto de partida está en el artículo 21.1 de la LAU, que especifica que el propietario debe encargarse de todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en estado de habitabilidad. Esta frase, que puede parecer general, cubre desde problemas en instalaciones básicas hasta averías que impiden un uso normal de la vivienda. Por ejemplo, si el sistema eléctrico falla, si las tuberías presentan una rotura, si el calentador deja de funcionar o si una humedad estructural hace imposible vivir con normalidad, el coste corresponde al propietario.

Y hay un detalle importante que muchas personas desconocen: el propietario no puede trasladar ese gasto al inquilino con una subida del alquiler. La ley impide que se utilice una reparación obligatoria como excusa para incrementar la renta. Esto lo convierte en uno de los cambios más significativos en la práctica diaria del alquiler, porque limita la posibilidad de que los arreglos terminen repercutidos, directa o indirectamente, al arrendatario.

La única excepción aparece cuando el daño se produce por una negligencia o un uso inadecuado por parte del inquilino. Esto no lo define la LAU, sino el Código Civil, que recoge que el arrendatario debe responder si el deterioro no procede del desgaste ordinario. En otras palabras, si un aparato se rompe por antigüedad, el propietario paga; si se rompe por un mal uso del inquilino, la responsabilidad cambia de lado.

El papel del inquilino: avisar, facilitar y distinguir el tipo de reparación

Aunque la responsabilidad económica no siempre recaiga sobre el arrendatario, la ley sí le atribuye varias obligaciones. La primera es la comunicación inmediata. Si aparece un problema, debe avisar sin retrasos. Un aviso tardío puede empeorar los daños y generar conflictos sobre quién debe asumir el coste.

También tiene la obligación de permitir la entrada del propietario o de los técnicos que este envíe para revisar el estado de la vivienda. Este paso es fundamental, porque solo mediante una comprobación directa se puede determinar si la reparación es necesaria, urgente o imputable a un mal uso.

Junto a eso, la ley recoge otro matiz importante: las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste diario sí corresponden al inquilino. No hablamos de grandes averías, sino de ajustes menores que forman parte de la vida normal en una vivienda. Ese límite, en ocasiones, genera debates, pero la clave está en analizar si la avería afecta a la habitabilidad o si simplemente forma parte del uso cotidiano.

Qué sucede cuando las obras interrumpen la vida en la vivienda

Hay un último punto que conviene recordar porque, aunque aparece claramente en la ley, muchos inquilinos lo desconocen. Las reparaciones no deben extenderse más de 20 días, salvo que se trate de obras especialmente complejas. Si los trabajos requieren más tiempo o afectan tanto a la vivienda que obligan a dejar el piso temporalmente, entra en juego otro derecho: la reducción proporcional del alquiler.

Esto significa que si el inquilino no puede vivir con normalidad en la vivienda, no está obligado a pagar la renta completa. La ley contempla esta situación para evitar que una reparación necesaria termine convirtiéndose en un perjuicio económico para quien habita la vivienda.