El Gobierno también es incapaz de frenar el subidón que llega a los alquileres: hasta 400 € más al mes

Con la entrada de este año 2026 llega la «gran revisión del alquiler». El resultado de un efecto dominó que comenzó en 2020 y 2021 cuando la gente firmó contratos de alquiler a «precios de pandemia», más bajos por la incertidumbre, la escasa movilidad y la falta de demanda. Es decir, cuando el mercado estaba parado. Ahora los precios y el contexto han cambiado y los expertos vaticinan subidas de hasta 400 euros por mensualidad.

La ley establece que esos contratos de alquiler residencial tienen una duración mínima de cinco años si el casero es particular, o siete años si es persona jurídica. Por tanto, esos contratos ya están llegando al final de su plazo y aquí viene el problema: el propietario tiene derecho a actualizar la renta a precios del mercado actual.

Si se compara lo que se pagaba en 2020-2021 con lo que se paga hoy… Estamos hablando de subidas que, en muchos casos, pueden ser de cientos de euros al mes, porque el mercado actual no tiene nada que ver con el de entonces: la demanda es altísima, la oferta escasa y los precios se han disparado.

En este sentido, cuando estos contratos vencen, los dueños de las viviendas tienen la libertad de actualizar las rentas a los precios de mercado. El problema es que a diferencia de otros momentos, ahora son drásticamente más altos.

De 800 a 1.200 euros en algunos casos

Una familia que firmó su contrato en 2020/2021 probablemente consiguió un precio que hoy parece casi imposible de lograr. En muchos casos son rentas que están 200, 300 o incluso 400 euros por debajo de lo que se está pagando ahora por pisos equivalentes.

Sobre esto Eduardo Garbayo, COO de la plataforma de alquiler Spotahome, explica que cuando llega el momento de renovar, el propietario tiene dos opciones: «O negocia una renovación con la familia, o pone la vivienda en el mercado a precio actual». Sin embargo, si la diferencia entre lo que paga esa familia y lo que puede conseguir en el mercado es muy grande, «muchos propietarios optan por subir la renta significativamente o directamente buscar un nuevo inquilino que pague más», apuntan desde Spotahome.

Entre los factores que determinan si la revisión es moderada o muy elevada se encuentra principalmente la diferencia entre lo que el inquilino pagaba y lo que vale ahora el piso. En 2020 un alquiler normal estaba por 800 euros en un barrio que hoy está a 1.200, hay una brecha de 400 euros mensuales, casi 5.000 euros al año. De hecho, cuanto más barato fuese el alquiler en ese momento, más fuerte será el ajuste tras la gran revisión.

Otros factores

Desde la plataforma de alquiler apuntan que otro gran hándicap es la ubicación. En el centro de Madrid, Barcelona o Valencia, ahora «la demanda es feroz y la oferta escasísima» y en esos casos la revisión del contrato tendrá mayor impacto frente a una zona residencial o periférica con menos demanda.

Por otro lado, hay ciudades o barrios donde la escasez de vivienda de alquiler es tan extrema que cualquier piso que sale al mercado se alquila en cuestión de horas, muchas veces por encima del precio de salida.

En esos mercados, el propietario tiene todo el poder de negociación, y las subidas serán aún más elevadas. En cambio, en mercados más equilibrados, con más oferta disponible, las subidas pueden ser más moderadas.

Por último, pero también importante, es lo que espera el propietario. Hay caseros que valoran la estabilidad y prefieren tener a un inquilino que no ha fallado pagando, que cuida la vivienda o que no da problemas. En este caso, el arrendado puede tener algo de suerte y enfrentarse a una subida más comedida y negociada para mantener esa tranquilidad.