Cambiar de hipoteca variable a fija dejará de ser gratis en un mes: en 2024 costará más de 5.000 euros

Arranca la cuenta atrás para los clientes que quieran cambiar de forma gratuita su hipoteca variable a fija o mixta. Diciembre es el último mes para poder hacer este cambio sin pagar comisiones tanto si se trata de una novación (cambios en las condiciones del contrato con el mismo banco) como de una subrogación (traslado del préstamo a otra entidad).

A partir del próximo 1 de enero de 2024, esta operación costará entre 2.500 y 5.000 euros para hipotecas medias de 150.000 y 300.000 euros, respectivamente. En caso de que la cuantía del préstamo fuera mayor, el coste también sería más elevado.

En concreto, el 31 de diciembre de 2023 caduca el Código de Buenas Prácticas, un mecanismo aprobado por el Gobierno, en colaboración con las entidades financieras para aliviar la carga hipotecaria de hogares vulnerables por la subida del euríbor. Con esta norma se han suprimido las comisiones por subrogación de todos los hipotecados que quisieran cambiar su hipoteca variable a fija o mixta.

«Normalmente, las comisiones por subrogación que suelen tener los bancos se sitúan en el 2% del capital pendiente si subrogas tu hipoteca durante los diez primeros años de vigencia y, a partir de ahí, se reducen al 1,5%. Eso sí, cada banco puede ofrecer comisiones diferentes, de incluso al 0% si el hipotecado sabe negociar bien su contrato hipotecario», explica el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli.

Asimismo, añade: «Con esta norma la subrogación sale prácticamente gratis; los hipotecados sólo tienen que pagar la tasación de la vivienda, entre 300 y los 400 euros en función de sus dimensiones y la tasadora que la realice».

Tomando como base las comisiones mencionadas, de un 2% del capital restante del préstamo durante los primeros 10 años y del 1,5% a partir de ese momento, quien contrató una hipoteca variable de 150.000 euros en octubre de 2017 cuando el euríbor llevaba ya más de un año en negativo (se situaba concretamente en el -0,18%), todavía tendrá un capital pendiente de 123.000 euros. En caso de que cambiar esta hipoteca por una fija a partir de enero de 2024, tendrá que pagar 2.460 euros además de la tasación, mientras que ahora solamente pagaría la tasación.

En caso de que la hipoteca fuera de 300.000 euros, que es la media en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, con las mismas condiciones mencionadas, al hipotecado ahora le quedarían por abonar unos 247.000 euros. Así, si se subroga a partir de enero de 2024 tendrá que pagar la comisión por subrogación, que si es el 2% del capital restante, el hipotecado tendría que sumar al coste de la tasación, otros 4.940 euros.

¿Es rentable subrogarse?

Actualmente, quienes más pueden ahorrar si cambian su hipoteca de banco son aquellos que tienen una hipoteca variable y la cambian por una fija o por una mixta. Por ejemplo, si seguimos con los dos ejemplos anteriores, quien firmó en octubre de 2017 una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años con un TIN del 0,99% + euríbor, habrá visto cómo su cuota mensual ha pasado de los 469,48 euros del inicio a los 751,05 euros actuales (con un euríbor del 4,160%, dato que registró el pasado mes de octubre). Es decir, en seis años su cuota ha subido 281,57 euros.

Si esta persona se decide a cambiar la hipoteca por una con un tipo de interés fijo del 3% TIN (la media que podemos encontrar en el mercado), su cuota se quedará en los 608,17 euros para lo que resta de préstamo, hasta 142,88 euros menos que lo que pagaba hasta ahora. Esto, multiplicado por los 24 años que te quedan de hipoteca, supondría un ahorro total de 41.150 euros en caso de que el euríbor se mantuviera todo ese tiempo por encima del 4%, algo imposible de prever.

Por su parte, quien pidió 300.000 euros al banco en el mismo momento y con las mismas condiciones del ejemplo anterior, comenzó pagando 938,96 euros mensuales y ahora mismo estaría pagando más de 1.500 euros cada mes. Por tanto, en caso de que se subrogara a una hipoteca fija del 3% TIN, su cuota mensual se estabilizaría en torno a los 1.220 euros y abonaría hasta 280 euros menos cada mes, 3.360 euros menos cada año y hasta 80.640 euros en los 24 años que le quedan por pagar de hipoteca también en caso de que el euríbor se mantuviera todo ese tiempo por encima del 4%.