Cambio radical en el alquiler: se confirma la noticia que no va a gustar a algunos

La demanda de viviendas en alquiler ha crecido significativamente desde 2007, hasta el punto de que en 2023 nueve millones de personas vivían en régimen de arrendamiento, lo que representa un incremento de 3,3 millones de inquilinos según datos ofrecidos por el Banco de España. El 90% de estas viviendas son de propiedad de particulares, mientras que sólo un 8% pertenece a sociedades. En términos de régimen de tenencia, el 15,4% de las viviendas en España se alquilan a precio de mercado.

La creciente demanda del alquiler se atribuye a factores demográficos y a la concentración de población en áreas urbanas, además de un cambio hacia el alquiler debido a la restricción del crédito hipotecario. Los jóvenes han pasado a representar el 56,6% del mercado de alquiler, mientras que la tasa de propiedad entre los más jóvenes ha disminuido.Por otro lado, los precios de los alquileres han aumentado entre un 7,5% y un 10% anualmente entre 2015 y 2022, lo que ha llevado al 45% de los inquilinos a estar en riesgo de pobreza o exclusión social, superando en 13 puntos la media de la Unión Europea.

Duración del contrato de alquiler

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana aclara que la duración de los contratos de alquiler debe ser acordada libremente entre el propietario y el inquilino. Sin embargo, para los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, si el plazo acordado es inferior a cinco años (si los inquilinos son personas físicas) o a siete años (si son personas jurídicas), el contrato se prorrogará automáticamente hasta alcanzar estos plazos, renovándose en periodos anuales. Este cambio en la normativa representa un avance, ya que bajo la legislación anterior, el límite era sólo de tres años.

De acuerdo con el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la prórroga automática no se aplicará si el inquilino informa al propietario de su intención de no renovar el contrato, con un mínimo de 30 días de antelación antes de que finalice el plazo acordado o cualquier prórroga anual.

Tras completar los cinco años (o siete para personas jurídicas), si ninguna de las partes ha manifestado su deseo de no renovar, el contrato se extenderá por periodos anuales hasta un máximo de tres años adicionales. Esta prórroga tácita, recogida en el artículo 10 de la misma ley, contrasta con la legislación previa, que únicamente permitía prórrogas anuales.

Es importante tener en cuenta que el propietario sólo podrá recuperar la vivienda antes de que finalice el contrato si necesita el inmueble para uso propio o para un familiar directo, previa notificación al inquilino. En este caso,  debe avisar con dos meses de antelación. Si se aproxima el cumplimiento de cinco años y el propietario no desea renovar, debe comunicarlo con cuatro meses de antelación, de lo contrario, el contrato se prorrogará automáticamente por tres años más, otorgando al inquilino el derecho de no renovar con un aviso de al menos un mes.

Actualización de la renta

La Ley de Vivienda, aprobada el 26 de mayo de 2023, trae consigo importantes modificaciones en la forma en que se actualizan los precios de los alquileres en España, aunque su implementación completa no será efectiva hasta 2025. Actualmente, la referencia para el ajuste anual de las rentas ha sido el Índice de Precios al Consumo (IPC), que contaba con un límite del 2% en 2023 y del 3% en 2024.

A partir de 2025, se abandonará el IPC como referencia para el cálculo de las rentas. En su lugar, el Instituto Nacional de Estadística (INE) desarrollará un nuevo índice que se presentará antes del 31 de diciembre de 2024. Este índice tiene como objetivo limitar los aumentos desmesurados en los alquileres, según lo estipulado en la nueva legislación.

Un punto importante que queda por aclarar es si este nuevo índice se aplicará únicamente a los contratos que se firmen tras la entrada en vigor de la ley o si también afectará a contratos existentes. Este detalle se conocerá en diciembre, justo antes de que el nuevo sistema comience a funcionar.

En cuanto a las posibles subidas de los alquileres, los expertos advierten que podrían ser más «estables» a largo plazo. Sin embargo, se ha señalado que si no se han realizado ajustes durante 2024, es posible que los inquilinos enfrenten un aumento acumulativo en 2025, lo que significaría que la subida podría ser la suma del límite del 3% de 2024 y el nuevo porcentaje definido por el INE.

El IPC, un indicador que mide la variación en los precios de bienes y servicios, es calculado por el INE y se basa en la cesta de consumo habitual de los ciudadanos. Para actualizar la renta del alquiler, el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el precio puede ser ajustado anualmente si se pacta explícitamente en el contrato. Si no se establece un índice específico, se utilizará el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC).

Cabe destacar que la limitación del 3% de incremento en los alquileres se aplica exclusivamente a los contratos de vivienda habitual, dejando fuera los arrendamientos comerciales, que se actualizarán en función de lo acordado entre propietario e inquilino.