Aviso urgente si vives de alquiler: vas a tener que pagar este gasto de la comunidad y el Supremo lo confirma

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 20,4 % de los hogares en España vive actualmente en régimen de arrendamiento, frente al 15,9 % registrado en 2011. La cifra no ha dejado de aumentar durante la última década, impulsada por los altos precios de la vivienda.  Con este crecimiento también se han multiplicado las disputas sobre quién debe pagar determinados gastos asociados a la vivienda. Hasta ahora, muchos contratos de alquiler no especificaban  si el inquilino debía asumir los gastos de comunidad, el mantenimiento del edificio o incluso el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

El Tribunal Supremo ha querido zanjar esta cuestión interpretando de forma literal el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, que regula las cargas y servicios generales del inmueble: «Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada serán a cargo del arrendador. No obstante, mediante pacto expreso, las partes podrán acordar que dichos gastos sean a cargo del arrendatario, siempre que conste por escrito en el contrato y se determine el importe anual de tales gastos a la fecha del contrato».

Los gastos que debe asumir el arrendatario

La resolución del Supremo responde a un litigio entre la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) y varios inquilinos de viviendas públicas. La empresa municipal había incluido en los contratos cláusulas que transferían el pago de los gastos de comunidad a los arrendatarios, sin detallar su importe anual.

Tras varias sentencias contradictorias (la Audiencia Provincial había rechazado inicialmente esa cláusula) el caso llegó al Supremo, que dictaminó que sólo es válido el traspaso de estos gastos si se cumple estrictamente el artículo 20 de la LAU. Es decir, debe constar por escrito y debe fijarse la cuantía o el modo de determinarla.

Por lo tanto, a partir de ahora, los propietarios que deseen que el inquilino asuma los gastos de comunidad, el IBI u otros gastos generales deberán incluirlo de forma clara en el contrato, especificando:

• Que el arrendatario acepta hacerse cargo de esos gastos.
• Cuál es el importe anual estimado o la forma de calcularlo (por ejemplo, según el recibo de la comunidad).

Si el contrato no detalla esta información, el arrendador seguirá siendo el responsable de pagarlos, incluso aunque haya una cláusula genérica que mencione «los gastos del inmueble». Los expertos en derecho inmobiliario señalan que «el Supremo ha establecido una línea roja: nada que afecte al bolsillo del inquilino puede imponerse sin su consentimiento claro y documentado».

Según la LAU, los gastos generales que podrían trasladarse al inquilino incluyen:

• Gastos de comunidad de propietarios, siempre que se indiquen por escrito.
• Servicios y suministros que no estén individualizados (por ejemplo, calefacción central o portería).
• Tributos como el IBI, aunque el arrendador siga siendo el sujeto pasivo frente a la Administración.
• Cargas y responsabilidades comunes, siempre que sean proporcionales y estén detalladas.

Para los arrendatarios, el principal consejo es leer con detenimiento las cláusulas del contrato. Si aparece alguna referencia a «gastos de comunidad», «IBI» u «otros gastos del inmueble», es importante comprobar:

• Si se indica un importe anual o un porcentaje.
• Si se especifica cómo se revisarán esos gastos en el futuro.
• Si la cuantía se corresponde con la realidad (puede pedirse una copia del último recibo de la comunidad).

Para los propietarios, la sentencia ofrece también una mayor seguridad jurídica, ya que ahora conocen los requisitos que deben cumplir para trasladar determinados gastos. Sin embargo, «no basta con poner una frase genérica como «el inquilino asumirá los gastos de comunidad». Hay que indicar cuánto suponen o cómo se calculan». De lo contrario, el propietario podría verse obligado a asumir esos pagos incluso habiendo pactado lo contrario de forma verbal.

Cláusulas ilegales en los contratos de alquiler

La LAU establece qué disposiciones pueden considerarse nulas o abusivas, especialmente cuando vulneran los derechos básicos del inquilino. El artículo 6 de la LAU de 1994 determina que «son nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia ley lo autorice expresamente». Entre las más habituales que los tribunales han declarado abusivas se encuentran las que:

• Obligan al inquilino a renunciar a la duración mínima legal del contrato (cinco años para persona física, siete para persona jurídica).
• Imponen al arrendatario el pago de reparaciones estructurales o del IBI sin haberlo pactado expresamente conforme al artículo 20 de la LAU.
• Prohíben al inquilino empadronarse en la vivienda alquilada.
• Obligan a pagar penalizaciones desproporcionadas por abandonar la vivienda antes de tiempo.
• Impiden el ejercicio del derecho de tanteo y retracto cuando la vivienda se pone en venta.

El Tribunal Supremo ha reiterado que, en estos casos, dichas cláusulas «se tendrán por no puestas», es decir, se considerarán inexistentes y no producirán efectos.