Ismael Clemente (Merlin): «Tenemos que desinvertir en oficinas porque viene la Operación Chamartín»

La socimi Merlin Properties, inmobiliaria participada por Santander y BBVA, planea la venta de algunas de sus oficinas, al considerar que se trata de «activos no estratégicos». Ismael Clemente, CEO de la compañía, explica en una entrevista con OKDIARIO: «Nuestra cartera está muy cerca del objetivo que nos habíamos marcado, que era tener en torno a un 50% de nuestras rentas provenientes del segmento de oficinas. Así que tenemos que empezar a hacer hueco a la parte proporcional que se nos apuntará en nuestra cuenta de resultados como consecuencia de la Operación Chamartín».

El directivo aclara que la compañía ya ha rebasado el objetivo y que actualmente el 51% de las rentas pertenece a oficinas. «Ya estamos un poquito excedidos y si nos apuntamos la parte proporcional de los metros cuadrados de la Operación Chamartín nos iríamos a más del 60%», matiza Clemente.

Así, para hacer hueco a ese nuevo espacio de oficinas Merlin tiene que vender algunos edificios destinados a este sector. «Será algún producto menos estratégico para hacer que todo cuadre cuando llegue el momento y no ser una compañía sólo de oficinas, puesto que nunca hemos querido serlo», afirma el consejero delegado.

Merlin, que también cuenta con logística y centros comerciales, prevé «vender unos 200 millones aproximadamente de activos no estratégicos, pero ningún gran edificio, son activos pequeños», dice Clemente.

Inversión de 795 millones en Chamartín

En concreto, Merlin posee una participación el 14,46% en Distrito Castellana Norte (DCN), promotora del desarrollo urbanístico Madrid Nuevo Norte -antigua Operación Chamartín-. La socimi entró en el capital de DCN en octubre de 2019, cuando adquirió dicho porcentaje a la constructora Grupo San José por 168,89 millones de euros. Por su parte, BBVA es el accionista mayoritario con el 75,5% de DCN y el Grupo San José, cuenta con el 10% restante.

La compañía lidera por Clemente destinará una inversión aproximada de 795 millones de euros en el desarrollo Madrid Nuevo Norte hasta 2040. Sin embargo, esta cantidad podría elevarse en el caso de que Merlin aumentara su capital en DCN.

Recuperación del sector de oficinas

Respecto al punto en el que se encuentra el segmento, Clemente asegura que «las oficinas están en recuperación». Al inicio de la pandemia Merlin contaba con una tasa de ocupación del 92,8% en sus activos y llegó a bajar al 89,1% en el segundo trimestre de 2021. No obstante, «para final de año esperamos estar en torno al 90% de ocupación», revela.

En cuanto a rentas, el consejero delegado de Merlin Properties comenta que  la pandemia ha hecho que los inquilinos hayan aprovechado «para hacer extensiones de contrato a cambio de mejoras en el precio de los alquileres y que los propietarios hemos tenido que aceptar. Pero parece que esto va a terminar al año que viene y  se espera que la renta prime de Madrid retome su senda alcista» y después seguirá el resto del mercado.

2022 se vislumbra como un ejercicio muy activo en inversión de oficinas. En Madrid, un año normal se absorben entre 450.000 y 470.000 metros cuadrados y el próximo ejercicio se prevé una absorción de entre 600.000 y 700.000 m2. En este sentido, Clemente dice «si tienes un portfolio que es de calidad superior a la media del mercado, lo normal es que captes ocupación, así que prevemos que será un buen año para nosotros».

Cartera de activos

La firma Merlin Properties está especializada en la adquisición y gestión de activos terciarios en la península ibérica. Invierte principalmente en oficinas, centros comerciales y plataformas logísticas. En el primer semestre de 2021, el valor de la cartera de activos de la socimi ascendía a 12.893 millones de euros, un 0,6% más que respecto al cierre de 2020. Esto de debe en parte a la revalorización en sus inmuebles logísticos y de oficinas, mientras los centros comerciales y los hoteles aún se devaluaron ligeramente.

La compañía inmobiliaria logró un beneficio neto de 190,3 millones de euros en los seis primeros meses del año, lo que supone un alza del 168,3% respecto al mismo periodo del año pasado, por el impulso que ha supuesto la recuperación de la actividad tras la pandemia.

La socimi todavía acusa descensos en el volumen de rentas, que fueron de 248,5 millones de euros, un 3,2% inferiores, tras las desinversiones realizadas por 109 millones de euros: tres activos logísticos, un edificio de oficinas en Madrid, una sucursal del BBVA, dos supermercados y su participación en Aedas Homes.