Adiós al alquiler de habitaciones en 2026: la ley lo confirma y estos van a ser los primeros afectados

El mercado del alquiler en España se prepara para uno de los mayores cambios de las últimas décadas. El reciente acuerdo entre el Gobierno y sus socios parlamentarios introduce una regulación del alquiler de habitaciones que se aplicará a partir de 2026 y que ha generado un profundo debate. La medida nace con el objetivo de equiparar la protección de los inquilinos de habitaciones a la de quienes alquilan una vivienda completa. Sin embargo, para muchos expertos, supone la desaparición del modelo tal y como se conoce hasta ahora.

El experto inmobiliario Sergio Gutiérrez ha compartido un vídeo en el que se muestra muy contundente: «Se acabó alquilar habitaciones en 2026». Según su criterio profesional, la falta de regulación permitía a cada propietario fijar sus propias normas, y sólo unas pocas empresas gestionaban estos alquileres de manera completamente profesional. Esta situación había dado lugar a prácticas abusivas, contratos precarios y condiciones difíciles de supervisar.

Nuevas condiciones para el alquiler de habitaciones en 2026

@sergioexcellencecircle 🚨 Se acabó alquilar habitaciones en 2026… y nadie está preparado para lo que viene. El Gobierno ha llegado a un acuerdo para limitar —y mucho— el alquiler de habitaciones en toda España. Límites de precio, tope de servicios, fianza limitada, honorarios a cargo del propietario y restricciones también para el alquiler temporal. Esto no solo hunde el rent to rent… También deja sin alternativa a miles de personas que no pueden pagar un piso completo. ¿Dónde van a vivir ahora? #alquilerdehabitaciones #zonastensionadas #renttorent #vivienda2026 ♬ sonido original – Sergio_excellence_circle

A partir de 2026, los precios quedarán regulados y no podrán superar el tope fijado para las viviendas completas según los índices oficiales, eliminando de raíz la posibilidad de que la suma de habitaciones resulte más cara que el propio inmueble. Con esta medida, los inquilinos pasarán a contar con las mismas garantías que en un contrato tradicional de alquiler.

El acuerdo también ha supuesto una modificación en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Hasta ahora, un alquiler temporal que se prolongase más de nueve meses debía considerarse alquiler de vivienda habitual. Con la nueva reforma, el límite se amplía a 12 meses, reforzando así la supervisión sobre los contratos temporales de habitaciones.

Por otro lado, quedan prohibidas las cuotas, tasas y servicios adicionales que encarecían el alquiler y, cuando la vivienda tenga un único propietario, tampoco podrán repercutirse los gastos de comunidad al arrendatario. Además, se vetará el cobro de honorarios por parte del inquilino y se establecerá un tope para la fianza.

En palabras de Gutiérrez, «esto afecta de manera transversal a todos los actores del sistema: desde el propietario que alquila dos habitaciones para pagar la hipoteca, hasta quien vive del modelo rent to rent y gestiona varias viviendas». Para este experto, el cambio podría suponer un golpe definitivo para un amplio segmento del sector.

A medida que se conocen más detalles acerca de la reforma, surgen un amplio abanico de dudas entre propietarios, inquilinos y expertos. ¿Qué ocurrirá con quienes dependen de este tipo de alquiler para sostener inversiones? ¿Podrán mantener sus compromisos hipotecarios sin los ingresos adicionales? Pero también, ¿cómo afectará la medida a quienes alquilan habitaciones como única vía para acceder a un hogar?

Oferta y demanda

Según un informe elaborado por Idealista, la oferta de habitaciones en pisos compartidos ha registrado un incremento del 24% en el número de habitaciones disponibles, mientras que la demanda ha caído un 2%. Este desajuste entre oferta y demanda ha moderado el ritmo de crecimiento de los precios, que aun así han aumentado un 5% hasta situarse en 420 euros mensuales.

El aumento de la oferta se ha extendido a la mayoría de las capitales de provincia. En total, 43 ciudades cuentan ahora con más habitaciones disponibles que hace un año. Entre las subidas más significativas destacan Ciudad Real (88%), Santa Cruz de Tenerife (76%), Ceuta (74%), Palma (71%) y Valencia (70%). También los grandes mercados han mostrado crecimientos relevantes: Málaga (45%), Bilbao (39%), Barcelona (30%), Madrid (19%), San Sebastián (15%) y Alicante (6%).

Sin embargo, la tendencia no ha sido uniforme. Algunas ciudades han visto disminuir la oferta. Sevilla, por ejemplo, se posiciona como la única gran capital en números negativos, con una caída del 5%. También se han registrado bajadas en Córdoba (-26%), Logroño (-21%), Granada (-11%), Castellón de la Plana (-11%), Badajoz (-3%), Cádiz (-3%) y Oviedo (-2%).

En el ranking de ciudades más caras para alquilar una habitación, Barcelona se mantiene en primera posición con 570 euros mensuales, seguida por Madrid (527 euros), San Sebastián (475 euros), Palma (450 euros) y Málaga y Pamplona (425 euros). Bilbao (412 euros), Valencia (400 euros), Sevilla (375 euros) y Alicante (360 euros) completan la lista de los mercados más costosos entre las grandes urbes.

En el extremo opuesto, Jaén ofrece los precios más asequibles del país, con una media de 240 euros al mes, seguida muy de cerca por Cáceres, Badajoz y Ciudad Real, todas ellas situadas en torno a los 250 euros mensuales. Estas diferencias reflejan un mercado cada vez más polarizado y sometido a dinámicas muy distintas según el territorio.