La Ley de Arrendamientos lo confirma: adiós a subir el alquiler en 2026

Si estás viviendo de alquiler y en el año 2026 te vence el contrato, puede que tengas dudas sobre la  subida que el casero puede aplicar. No es una cuestión menor. En España hay alrededor de 632.000 contratos que finalizan en 2026, lo que afecta directamente a más de 1,6 millones de personas. Son familias que llevan años viviendo en el mismo piso y que ahora se enfrentan a una negociación que, en algunos casos, puede cambiarlo todo. Porque una cosa es querer seguir en la vivienda y otra muy distinta aceptar una subida sin más. Y aquí es donde entra en juego la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Según se establece en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el momento en el que un contrato llega a su fin y ambas partes quieren continuar, lo habitual es sentarse a hablar. Hasta ahí, nada nuevo. El problema aparece cuando esa conversación gira directamente en torno al precio y el propietario plantea una subida importante. Pero, ¿es esto legal? ¿Pueden subir el alquiler la cantidad que se desee sin más? La respuesta está en la mencionada ley y entender cómo se aplica y de qué modo nos puede afectar como inquilinos, o en el caso contrario limitar las intenciones que tenga el casero.

Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre subir el alquiler en 2026

Las cifras que se están manejando con respecto a subir el alquiler en 2026 no son pequeñas. De media, el incremento anual que se está intentando aplicar ronda los 1.735 euros. En algunas zonas especialmente tensionadas, como Baleares, la subida puede superar los 4.600 euros al año, según datos del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030.

Madrid, Cataluña, Andalucía y la Comunidad Valenciana concentran buena parte de los contratos que vencen en 2026. También son, no por casualidad, algunas de las comunidades donde el mercado del alquiler está más tensionado.

Pero el precio no se puede cambiar porque sí

Si tu contrato vence en 2026 y temes que te vayan a subir el alquiler de forma desmesurada tal y como reflejan algunos datos, debes saber que no todos los casos son iguales. De hecho, la Ley de Arrendamientos Urbanos es clara, y no permite que el propietario cambie el precio del alquiler de forma unilateral. De este modo, no basta con comunicar una nueva cantidad  que al propietario se le ocurra y esperar que el inquilino la acepte.

Cualquier subida tiene que ajustarse a lo que figure en el contrato original y a la normativa vigente. Y, además, debe notificarse correctamente. Si no se cumplen esos requisitos, el incremento puede no ser válido.

Esto es algo que muchos inquilinos desconocen. A veces la subida se comunica de palabra, con poco margen o incluso ya entrada la renovación. En esos casos, la ley no da la razón automáticamente al propietario.

El aviso previo no es opcional

Otro punto clave es el plazo. El arrendador está obligado a avisar de cualquier incremento con al menos 30 días de antelación. No es una recomendación, es una obligación legal. De este modo, en el caso en el que el aviso no se produzca, el inquilino puede seguir pagando la misma renta hasta que exista un acuerdo válido entre las dos partes. No tiene por qué aceptar una subida inmediata ni retroactiva.

Este detalle, que parece menor, es uno de los principales mecanismos de protección para quienes viven de alquiler y suele pasar desapercibido hasta que surge el conflicto.

No todas las subidas se aplican igual

También conviene distinguir entre subir el alquiler y actualizar la renta. No es lo mismo. La actualización sólo se puede aplicar si está prevista en el contrato. Es importante saber además que en los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, esa actualización se rige por el IPC, siempre que así se haya pactado. En los contratos firmados después de esa fecha, entra en juego el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, creado precisamente para evitar subidas descontroladas.

Este cambio afecta de lleno a quienes renuevan contrato en 2026 y limita bastante el margen de maniobra del propietario.

Y si no hay acuerdo, qué pasa

En el caso de que llegue el momento en el que el contrato vence y no se alcanza un acuerdo, la situación puede complicarse. El propietario no puede imponer una subida fuera de la ley, pero tampoco está obligado a aceptar cualquier condición si no existe prórroga legal aplicable.

Por eso, conocer la normativa es clave para evitar problemas entre ambas partes. No para tensar la cuerda, sino para saber hasta dónde llega cada uno. Muchas subidas se aceptan simplemente por desconocimiento. Así, con cientos de miles de contratos a punto de expirar, 2026 será un año decisivo para el alquiler en España. Y aunque el miedo a una subida está ahí, la ley deja claro que no todo vale. Ni siquiera cuando toca renovar.