Cambio de rumbo en el precio de las vivienda: Madrid y Barcelona ya dan señales de bajada

El informe trimestral del Colegio de Registradores, publicado recientemente, indica que el precio promedio por metro cuadrado en la ciudad de Barcelona es actualmente de 4.318 euros, presentando una disminución del 0,8% en comparación con el año anterior. Mientras tanto, en Madrid, se observa un aumento del 4,3% en el precio por metro cuadrado, situándose en 4.017 euros. A finales de 2022, los precios mostraban incrementos del 6,3% en Barcelona y del 7,1% en Madrid, lo que evidencia una clara desaceleración, al menos en términos de aumento de precios.

Por otro lado, las capitales han experimentado una reducción en las transacciones de compraventa de viviendas en comparación con sus respectivas provincias, después de varios trimestres de aumento. Esta tendencia señala que la demanda está migrando hacia áreas periféricas, donde los precios comienzan a estabilizarse o incluso a disminuir. Los compradores están mostrando una clara preferencia por áreas más alejadas de los centros urbanos principales, probablemente buscando propiedades con precios más accesibles y una mejor relación calidad-precio.

Precio de la vivienda en Madrid y Barcelona

En estos momentos, los ciudadanos, se enfrentan a la necesidad de ahorrar más de seis años de salario completo para poder adquirir una propiedad.

En la ciudad de Madrid, se necesitan aproximadamente 6,39 años de ingresos anuales del hogar para adquirir una vivienda, en contraste con los 4,93 años requeridos en 2022. Por otro lado, en Barcelona, el periodo de ahorro necesario se ha incrementado a 6,71 años desde los 6,66 años anteriores, según datos de Fragua recopilados hasta septiembre.

Estos cálculos se basan en la tasa de esfuerzo, determinada por la relación entre los ingresos anuales promedio del hogar y el coste total de la vivienda, suponiendo un pago único utilizando el 100% del ahorro acumulado. Es importante mencionar que estos cálculos no incluyen los gastos asociados a la compra de vivienda.

En un análisis detallado de Madrid, se revelan notables diferencias entre los diferentes distritos de la ciudad. Por ejemplo, la zona con la tasa de esfuerzo más alta es Salamanca, que triplica a aquella con la tasa más baja, Moratalaz. En el caso específico de Salamanca, los potenciales compradores necesitan ahorrar aproximadamente 16,24 años de ingresos anuales para poder adquirir una vivienda. Esto destaca la gran disparidad en términos de accesibilidad a la propiedad inmobiliaria dentro de la capital.

Moratalaz es el único distrito de las dos principales ciudades del país en el que se necesita ahorrar menos de 5 años de salario completo para adquirir una vivienda. Según el análisis realizado por Fragua, el precio promedio ronda los 209.000 euros. Este escenario resalta una relativa mayor accesibilidad a la propiedad inmobiliaria en comparación con otros distritos de la capital.

En Barcelona se encuentra la zona con la tasa de esfuerzo más alta de las dos principales ciudades: Ciudat Vella. Aquí, un posible comprador necesita ahorrar el equivalente a 18,6 años de salario completo para adquirir una vivienda. El esfuerzo necesario para convertirse en propietario también es elevado en los distritos de Sarrià-Sant Gervasi (14,81), Gràcia (12,16), Sants-Montjuic (12,07) y Eixample (11,92).

Previsión para 2024

Bankinter señala que será en 2024 cuando los precios de la vivienda muestren indicios de agotamiento y disminuyan aproximadamente un 2%. El informe de la entidad destaca que los precios podrían tender a estancarse e incluso experimentar una ligera caída el próximo año. Sin embargo, cualquier corrección en los precios sería temporal debido al contexto de tipos de interés más altos.

Hasta el momento, la entidad bancaria ha observado que los precios se mantienen de manera «sorprendentemente fuerte» durante 2023, a pesar de la desaceleración económica, el notable aumento en los costes de financiación y la disminución en las transacciones de compraventa. Bankinter, de hecho, ha ajustado al alza su estimación para este año en curso. Ahora prevé un aumento del 1%, en comparación con la proyección anterior de una caída del 3%.