El cambio en la ley de alquileres ya es oficial: el propietario tiene que pagar este gasto según la LAU

La ley alquileres en España ha experimentado un cambio significativo que afectará tanto a inquilinos como a arrendadores: garantizar la habitabilidad es un deber irrenunciable del propietario. Esto implica que cualquier reparación esencial, desde fallos eléctricos hasta tuberías rotas, humedades graves o calderas averiadas, debe correr a cargo del dueño del inmueble.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), específicamente en su artículo 21, establece que «el arrendador está obligado a realizar sin aumento de renta todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario». Recientes fallos judiciales han reforzado esta obligación, que hasta ahora se interpretaba con cierta flexibilidad.

Cambio en la ley de alquileres

Ana Rodríguez, especialista en derecho inmobiliario, explica a SECOM: «Lo que estamos viendo es un giro de 180 grados. La ley establece ahora claramente que el propietario debe asumir todos los gastos relacionados con el mantenimiento estructural y funcional de la vivienda». Carlos Mendoza, abogado especializado en vivienda, añade: «Era injusto que alguien que no es dueño de la propiedad tuviera que pagar por su deterioro natural o por averías que no había causado».

Entre los gastos que ahora recaen sobre el propietario se incluyen:

• Reparaciones de fontanería: desde pequeñas fugas hasta el cambio completo de tuberías.
• Averías eléctricas: fallos en la instalación, cambio de cuadros eléctricos o cableado.
• Mantenimiento de electrodomésticos incluidos: nevera, lavadora, lavavajillas y otros suministrados con la vivienda.
• Reparación de ventanas y puertas: ajustes, cambio de cerraduras por desgaste o deterioro normal.
• Calefacción y aire acondicionado: mantenimiento y reparaciones del sistema.
• Filtraciones y humedades: especialmente provenientes de fachadas, cubiertas o elementos estructurales.
• Mantenimiento de instalaciones comunes: ascensores, porteros automáticos y sistemas de seguridad compartidos.

Obligaciones de los inquilinos

Según el artículo 21 de la ley de alquileres, el inquilino tiene una serie de obligaciones para garantizar que las reparaciones se realicen correctamente.

• El artículo 21.3 establece que «el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones».
• Por su parte, el Artículo 21.2 indica que «si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado».
• Además, el mismo artículo aclara que «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario».

Laura Martín, presidenta de la Asociación de Inquilinos de Madrid, destaca: «Este cambio supone un ahorro significativo para las familias, que puede alcanzar entre 500 y 1.500 euros al año, dependiendo del tipo de vivienda y los problemas que se presenten».

La entrada en vigor de la nueva ley de alquileres se hará de manera gradual, comenzando por los contratos nuevos y extendiéndose posteriormente a las renovaciones. Los arrendatarios con contratos antiguos mantendrán las condiciones pactadas inicialmente hasta su próxima renovación.

En caso de que se cause un daño por negligencia, el inquilino sigue siendo responsable, mientras que cualquier aumento del precio alquiler deberá respetar los límites legales y no podrá justificarse únicamente por la aplicación de la nueva normativa. Por último, los gastos de comunidad continuarán gestionándose tal como se establece en cada contrato de alquiler.

Precios en enero de 2026

El mes de enero se ha cerrado con una subida interanual del precio del alquiler en España del 8,1%, según el último informe de precios publicado por idealista. Barcelona continúa siendo la capital con los alquileres más caros con un precio de 24 euros/m2, seguida por Madrid (23,1 euros/m2) y San Sebastián (18,5 euros/m2). Les siguen Palma (18,4 euros/m2), Valencia (16,3 euros/m2), Málaga (16 euros/m2) y Bilbao (15,7 euros/m2).

En España, los precios del metro cuadrado de vivienda varían significativamente según la provincia. Barcelona lidera con 24,0 €/m², seguida de Madrid con 23,1 €/m² y San Sebastián con 18,5 €/m². Palma alcanza 18,4 €/m² y Bilbao 15,7 €/m². Málaga registra 16,0 €/m² y Valencia 16,3 €/m², mientras que Alicante llega a 12,8 €/m² y Cádiz a 12,4 €/m², misma cifra que Gerona y Vitoria. Santa Cruz de Tenerife y Sevilla se sitúan en 13,0 €/m², Las Palmas de Gran Canaria en 13,9 €/m² y Tarragona en 11,7 €/m². Otras capitales incluyen Santander y Pamplona con 11,9 €/m², Zaragoza 11,4 €/m² y A Coruña 11,2 €/m². Oviedo registra 10,8 €/m², Huelva y Salamanca 10,0 €/m², Toledo 10,2 €/m² y Burgos 10,4 €/m². Ciudades del interior como León y Ávila se sitúan en 9,0 €/m² y 8,4 €/m² respectivamente, mientras que Zamora es la más económica con 7,7 €/m², seguida de Lugo con 7,8 €/m².

Si consideramos un piso de 65 m², en Barcelona, con un precio de 24 €/m², el total sería aproximadamente 1.560 €, mientras que en Madrid alcanzaría unos 1.502 €. Ciudades como an Sebastián y Palma se sitúan alrededor de 1.200 €, mientras que en València y Málaga el precio bajaría a cerca de 1.060 € y 1.040 €, respectivamente. Por otro lado, ciudades del interior como Toledo o Burgos situarían el coste en torno a los 660 y 675 €, mientras que localidades más económicas como Orense, Lugo o Zamora estarían entre 500 y 540 €.