Madrid tiene suelo para 358.000 viviendas: la ley entorpece la construcción de casas en la región

Desde el sector inmobiliario se habla con frecuencia de falta de suelo, aunque depende en gran medida de la ubicación, dl tipo de suelo y del grado de desarrollo urbanístico. En términos generales, el problema no es la ausencia física de territorio, sino la escasez de suelo finalista residencial. Es decir, aquel que está realmente listo para construir vivienda a corto plazo.

La Comunidad de Madrid, una de las regiones más azotadas por el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda tendría suelo para construir «más de 358.000 viviendas», según una estimación de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima): «A través de nuestra herramienta Landcam tenemos censados 222 millones de metros cuadrados de suelo urbanizable en diferentes estadios (22.218 Ha)», explican.

El problema, según detallan, es que en pocos años Madrid pasará a tener 10 millones de habitantes, tres millones más respecto a la cifra actual a los que hay que ofrecer una vivienda. Ahora la comunidad cuenta con un déficit acumulado de 200.000 viviendas, según datos de Asprima, a las que habría que sumar aproximadamente «22.000 viviendas» cada año: «Estamos produciendo una media anual de 18.000 viviendas frente a más de 40.000 hogares que se crean cada año», cifran los promotores en conversación con OKDIARIO.

Sobre estos terrenos, el consejero delegado de Civislend, Íñigo Torroba, explica que una parte relevante del suelo urbanizable «requiere inversiones elevadas, coordinación entre múltiples propietarios, dotación de infraestructuras o resolución de trámites pendientes, lo que retrasa su incorporación al mercado». Destaca, además, que la financiación de estas zonas es «muy difícil de conseguir» y suele realizarse mediante fondos propios, «debido a la incertidumbre de los plazos».

En este sentido, Torroba propone «acelerar la transformación del suelo en vivienda real, desregular el mercado e incrementar la seguridad jurídica para incrementar la oferta, facilitar la rehabilitación y los cambios de usos y los incentivos para vivienda protegida o asequible, así como reducir la presión fiscal». Por su lado, Asprima añade un «cambio de paradigma de las leyes urbanísticas y la reforma de la Ley del Suelo».

Mala gestión de las Administraciones

Las causas principales que arrojan el déficit de suelo finalista en la
Comunidad de Madrid atienden a varios factores. Por un lado, según indica Darío Rivera, presidente de la Junta de Compensación de Retamar, nos encontramos con que prácticamente todo el suelo que antes de la crisis de 2008 completó su fase de planeamiento urbanístico «se ha ido digiriendo por un mercado al alza desde 2014», lo que se traduce en una década entera «tirando de dicho recurso que ya no era precisamente excesivo».

Por otro lado, destaca la extrema «ralentización en la tramitación urbanística del suelo por parte de las administraciones públicas» motivada, en parte, por la insuficiencia de recursos: «En los últimos años, los relevos han sido lentos y desiguales. Esto ha provocado unos plazos inasumibles en la recepción de informes preceptivos y en la aprobación del planeamiento y la gestión urbanística, algo imprescindible para edificar acorde con la demanda del mercado y las actuales necesidades de vivienda», subraya Rivera a OKDIARIO.

Otras  causas que añade también según explica Torroba (Civislend) son «las medidas de protección ambiental, los planeamientos desactualizados, la fragmentación de la propiedad o el fuerte crecimiento de la demanda».

Suelo para 126.000 casas antes de 2030

Pese a la evidente problemática que tiene actualmente Madrid en materia de suelo, ASPRIMA apunta que es la región de Europa «con mayor suelo en desarrollo». De hecho, desde la asociación de promotores calculan que hay suelo finalista en la Comunidad de Madrid para levantar «126.000 viviendas en los próximos cinco años».

Sin embargo, recuerdan que incluso logrando esas cifras de producción, en menos de 10 años «habríamos acabado con las reservas de suelo actuales» y sin reemplazo de ningún tipo: «Muchos de los desarrollos actuales datan de principios de siglo y no han sido seguidos por nuevas actuaciones que generen más suelo finalista», finalizan devolviendo el foco al inicio del problema.