La Ley de Propiedad Horizontal lo confirma: abrir las ventanas en la fachada sin permiso ya no es un problema

La convivencia en una comunidad de vecinos no siempre es sencilla. Basta con que alguien cambie el color de una barandilla, instale un toldo distinto o decida hacer una pequeña obra para colocar el aire acondicionado para que se genere un conflicto. Y es que si lo que se toca es la fachada, seguro que habrá algún vecino que se quejará o que en la próxima reunión, sacará el tema.

Muchos propietarios creen que, si la pared forma parte de su vivienda o de su local, pueden modificarla sin más. Abrir una ventana donde antes no la había, agrandarla para que entre más luz o cerrar un balcón parece, a simple vista, una decisión privada. Pero no lo es. Y ahí es donde entra en juego la Ley de Propiedad Horizontal. Durante años se extendió la idea de que cualquier alteración en fachada exigía unanimidad absoluta de la comunidad, algo casi imposible de conseguir. Sin embargo, las reformas legales y la interpretación de los tribunales han cambiado el panorama. Hoy el procedimiento es más claro y, en determinados casos, menos rígido de lo que muchos creen.

Abrir las ventanas en la fachada sin permiso ya no es un problema

El primer punto clave es entender qué es la fachada desde el punto de vista legal. Aunque forme parte visible de una vivienda o local concreto, la fachada es un elemento común del edificio. No pertenece en exclusiva al propietario del piso o del bajo comercial.

Esto significa que cualquier modificación que afecte a su estructura o configuración no puede hacerse por decisión unilateral. Abrir un hueco nuevo, ampliar una ventana existente o añadir una puerta supone alterar un elemento común y, por tanto, requiere cumplir con lo que marca la Ley de Propiedad Horizontal. De este modo, el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal establece que cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio necesita autorización administrativa y acuerdo previo de la Junta de Propietarios. En ese apartado se incluyen expresamente intervenciones como el cerramiento de terrazas o la modificación de la envolvente del edificio.

Ya no siempre se exige unanimidad

Uno de los cambios más relevantes está en las mayorías necesarias. Tradicionalmente, cualquier modificación que afectara a elementos comunes exigía unanimidad. En la práctica, eso suponía que un solo voto en contra podía bloquear la actuación.

Con las reformas introducidas y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el criterio se ha flexibilizado. El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que, en muchos de estos supuestos, basta con el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Es decir, no hace falta que todos estén de acuerdo, pero sí una mayoría cualificada. Este matiz cambia por completo el escenario para quienes desean abrir una ventana o modificar un hueco existente en la fachada.

Sin acuerdo previo, los tribunales suelen ser tajantes

La experiencia judicial demuestra que cuando un propietario actúa por su cuenta y modifica la fachada sin autorización de la comunidad, lo habitual es que los tribunales ordenen la reposición al estado original. Los jueces consideran que se ha producido una alteración de un elemento común sin el consentimiento exigido por la ley. En esos casos, además del coste de la obra, el propietario puede enfrentarse a una demanda y a la obligación de deshacer lo ejecutado.

En cambio, cuando existe acuerdo previo de la comunidad adoptado con la mayoría exigida, la situación cambia de forma radical. Con la autorización de la Junta, el margen de conflicto se reduce considerablemente.

No basta con la comunidad: también hay que mirar el Código Civil

La autorización de la comunidad no lo es todo. Aunque la Junta dé su visto bueno, el propietario debe cumplir con lo establecido en el Código Civil. El artículo 580 señala que ningún medianero puede, sin consentimiento del otro, abrir en una pared medianera ni ventana ni hueco alguno. Es decir, si la pared es compartida con otro inmueble, también se necesita el consentimiento correspondiente.

Además, el artículo 582 del Código Civil regula las distancias cuando las ventanas dan a la finca del vecino. Por este motivo, no se pueden abrir ventanas con vistas rectas, balcones u otros voladizos sobre la propiedad colindante si no hay al menos dos metros de distancia entre la pared y la finca vecina. En el caso de las vistas oblicuas, aquellas que obligan a girar la cabeza en un ángulo para observar la propiedad contigua, la distancia mínima exigida es de 60 centímetros. Estas limitaciones son especialmente relevantes en patios interiores o edificaciones colindantes, no sólo cuando la ventana da a la vía pública.

En definitiva, la clave está en el procedimiento. No se trata de que ahora se pueda abrir una ventana sin más, sino de que el marco legal es más claro que antes. Si el propietario solicita autorización, la Junta de Propietarios aprueba la actuación con la mayoría de tres quintas partes y se obtiene la licencia administrativa correspondiente, la obra puede realizarse sin vulnerar la Ley de Propiedad Horizontal.