Contra el control de alquileres

No resulta sorprendente observar el predominio del populismo propio del intervencionismo en las propuestas de política económica de Podemos. Entre la gran variedad de propuestas, a cada cual más dañina para la economía española, se encuentra una especialmente perjudicial: el control de los precios de los alquileres.

 Cuando los liberales nos oponemos frontalmente a cualquier control de precios por parte del Estado, no lo hacemos porque deseemos la explotación de los trabajadores -como piensa gran parte de la izquierda mediática-, o porque tengamos algún tipo de interés oculto en que aumente el precio de los alquileres. Al contrario. Los liberales proponemos soluciones reales a problemas reales. Soluciones que tienen en cuenta los incentivos de mercado y el funcionamiento de éste. Soluciones que tienen en cuenta el comportamiento de los agentes económicos. Soluciones que, ante todo, preservan la libertad del individuo. Por eso en este artículo desmentiré el mito del control de alquileres y propondré soluciones liberales al acuciante problema al que nos enfrentamos hoy en día. 

La evidencia empírica muestra claramente el repetido fracaso del control de precios allá donde se ha aplicado, sin ningún atisbo de duda acerca de la inviabilidad de dicha política pública. Según una encuesta realizada por la Universidad de Chicago, en la cual se preguntaba a los más de 100 economistas académicos más importantes del mundo acerca de su opinión sobre el control de alquileres, tan solo el 2% decía estar a favor de dicha política. Pero para no caer en una falacia de autoridad, pasemos directamente a la evidencia. 

Menos oferta

Los mercados funcionan de manera muy similar entre ellos. Por lo tanto, cualquiera con un conocimiento mínimo de economía será capaz de aplicar el mecanismo de oferta y demanda al análisis de prácticamente cualquier mercado. Según la teoría económica básica, cuando se aplica un precio máximo a cierto producto por debajo de su valoración de mercado, lo único que se logra es reducir el volumen de oferta existente en el mercado y dejar cierto volumen de demanda sin cubrir.

Es decir, en este caso, imponer un control de alquileres hará que para los propietarios de los inmuebles resulte mucho más rentable poner dicha vivienda en venta, retirándola del mercado de alquiler y reduciendo la oferta disponible. Este efecto será claramente negativo para los sectores menos económicamente favorecidos de la sociedad, ya que muchas personas hoy en día no serían capaces de acceder a una hipoteca por no disponer del capital suficiente para la entrada, por falta de colateral… siendo el alquiler su única alternativa viable.

Y no es solo teoría, sino que hay amplia evidencia empírica que lo respalda. Pongamos de ejemplo a la Comunidad de Madrid, donde los precios de las viviendas en alquiler se mantienen un 60% por encima de la media nacional, habiendo aumentado el precio medio un 15% a lo largo del año 2018. ¿La principal y más relevante causa? La fuerte restricción gubernamental de nueva oferta inmobiliaria.

Según los datos aportados por el economista Juan Ramón Rallo, la población de la región madrileña aumentó en los últimos tres años en prácticamente 187.000 personas, llegando a los 6,6 millones de habitantes. El paro en la CAM a su vez se redujo en 190.000 personas en el mismo periodo de tiempo, y el flujo de turistas anuales que recibe la CAM llegó a 7,1 millones en 2018. Sin embargo, el número de viviendas aumentó solamente a un ritmo medio de 10.000 casas por año.

En la Comunidad de Madrid actualmente el parque de viviendas se compone de cerca de 3.000.000 de casas, de las cuales tan solo 300.000 son viviendas no ocupadas con regularidad. Por ello, lo que queda absolutamente claro es que, habiendo aumentado el nivel de rentas salariales agregadas en la CAM, habiéndose reducido el desempleo, incrementado el poder adquisitivo y crecido la población, lo más lógico habría sido que el ritmo de construcción de nueva vivienda hubiese seguido la estela. Pero efectivamente no ha sido así, lo cual ha generado una presión al alza de los precios de la vivienda en alquiler. 

Más intervención

Ante esta situación, en vez de desregular el mercado de la vivienda, liberalizar el suelo o facilitar los trámites burocráticos para nuevos proyectos de obra, las autoridades políticas locales y nacionales se han propuesto intervenir aún más el mercado. No solo es el caso de ciudades como Barcelona (donde se ha llegado a expropiar un piso), Palma de Mallorca o Valencia, cuyos ayuntamientos han propuesto imponer precio máximo por metro cuadrado a los alquileres; sino que incluso desde el Gobierno central se estudia una regulación que estipule por ley que la revalorización máxima anual del alquiler sea aquella del IPC. Ni una décima más. 

Como comentaba anteriormente, dichas propuestas no son innovadoras, y ya han sido probadas en multitud de ciudades, tanto europeas como americanas, habiendo fracasado en todas ellas. Veamos un par de casos. 

En primer lugar, veamos el ejemplo de Cambridge (Massachusetts). Desde 1970 a 1994 todos los alquileres de casas construidas previamente a 1969 fueron reguladas por un precio máximo en pro de lograr alquileres “más asequibles para todos”. Este control de alquileres establecía un precio máximo que se encontraba un 40% por debajo del precio de mercado. Esta política no solo redujo un 15% la oferta de viviendas en alquiler en la ciudad, sino que contrajo enormemente el valor de las casas, ya que muchos inquilinos las descuidaron y dejaron de invertir por completo en su vivienda, debido a la mínima o inexistente rentabilidad que ofrecía el precio máximo establecido por las autoridades locales.

Los economistas Autor, Palmer y Pathak, en un estudio de 2014, estiman que el coste total en términos de devaluación de las viviendas afectadas por el control de precios fue cercano a los 2.000 millones de dólares. De estos, 300 millones serían atribuibles a los efectos directos de perdida de ingresos, mientras que los restantes 1.700 millones se asocian a efectos indirectos del control de alquileres, como la reducción del volumen de fondos destinados por parte de los propietarios a la mejora de dichas viviendas.

Otros casos muy conocidos son los de París y Berlín. En 2015 vio la luz en París la Ley Alur, que impedía rebajar el precio de un piso más de un 30% o incrementarlo más de un 20%. Esta ley tenia excéntricas excepciones como la no aplicabilidad de la misma en caso de que la vivienda tuviese buenas vistas al centro de la ciudad o portero físico 24 horas. Finalmente, lo que ocurrió con dicha ley es que más del 15% de las viviendas en alquiler desde 2015 se deslocalizaron del mercado, deteriorando la variedad y modalidad de viviendas en la ciudad parisina. 

Por otro lado, también en 2015, en Berlín se introdujo una ley que limitaba el aumento de precio del alquiler en un 10%, siempre que la casa no hubiese sido reformada recientemente. La poca claridad de la propia ley propició que muchísimos propietarios fueran capaces de bordearla, y por lo tanto, el volumen de oferta de alquiler no se viese tan afectado. Muchos propietarios realizaron minúsculas reformas previamente a la instauración de la ley para disponer de plena libertad respecto al precio del alquiler, y otros muchos simplemente pasaron a solicitar mayores entradas y fianzas, para asegurar la viabilidad del pago. El resultado ha sido un precio medio a día de hoy de entre un 66% y 95% mayor al fijado por ley. Un nuevo estrepitoso fracaso del intervencionismo. 

Por lo tanto, podemos concluir que la única solución viable al imperante problema de la inflación inmobiliaria en las zonas de mayor demanda residencial es un incentivo al aumento de oferta de vivienda en alquiler, principalmente reduciendo trabas burocráticas y liberalizando mayoritariamente la empleabilidad del suelo de las ciudades. Una vez más, es necesario quitarle poder al Estado y entregárselo a los agentes económicos, dotando a la sociedad de mayor libertad, y por ende, de mayor progreso. 

Álvaro Martín, investigador de Civismo