Una abogada no deja lugar a dudas: «Antes de hacer una obra en casa, esto es importante si no quieres tener problemas»

Las reformas en casa suelen empezar con mucha ilusión y más si hace tiempo que las tenemos en mente. Pero, cuando entran en juego las normas de la comunidad, los horarios o incluso el tipo de licencia municipal que exige cada ayuntamiento, esa ilusión puede torcerse. A veces no es cuestión de buscar problemas, sino de desconocimiento, y por eso muchos conflictos entre vecinos nacen incluso antes de que llegue el primer albañil. Por ello, una abogada ha avisado y ha explicado lo que debes tener claro antes de hacer obras en casa.

La convivencia en un edificio tiene sus propias reglas, escritas y no escritas. No basta con tener claro el diseño o el presupuesto; es igual de importante saber qué se puede hacer y qué no dentro de una finca, y hasta dónde llega la libertad del propietario cuando quiere modificar su vivienda. Hay quien piensa que como la casa es de uno podemos hacer lo que queramos, pero en la práctica no siempre es tan sencillo. La seguridad del edificio, la estructura del inmueble o incluso el descanso del vecino de al lado entran dentro de ese equilibrio que, si no se respeta, termina en problemas. Por ello, la abogada y técnica Patricia Briones, secretaria técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), insiste en lo que se debe hacer cada vez que alguien pregunta qué necesita para empezar una obra. Su mensaje es claro: informarse antes ahorra muchos disgustos después. Y no se trata sólo de pedir permisos; también implica revisar los estatutos de la comunidad, comunicar la obra a tiempo y entender cuándo una reforma afecta o no a los elementos comunes.

Antes de hacer una obra en casa, esto es importante

Antes de entrar en cada duda concreta, conviene recordar algo básico: no todas las obras son iguales y tampoco lo son las obligaciones que conllevan. Una pequeña mejora estética no genera las mismas responsabilidades que cambiar ventanas, modificar un tabique o tocar una parte del inmueble que afecta a todo el edificio.

¿Tengo que pedir permiso a la comunidad?

Depende, y aquí es donde suelen empezar las confusiones. Cuando la obra se hace dentro del ámbito privativo, es decir, en el interior de la vivienda,  y no altera la seguridad del edificio, ni su estructura, ni su configuración exterior, el propietario puede ejecutar la reforma sin un acuerdo formal de los vecinos. Eso sí, no significa que pueda hacerlo sin avisar. Como recuerda Patricia Briones, es obligatorio comunicar previamente la obra al presidente o administrador para que la comunidad esté informada de lo que va a ocurrir.

Ese aviso previo suele evitar muchos malentendidos. Por ejemplo, si durante unos días habrá más movimiento en el portal por la entrada de materiales, o si será necesario usar temporalmente zonas comunes para subir herramientas o desmontar muebles. Son detalles cotidianos que, sin comunicación, acaban creando tensiones que podrían haberse evitado con un simple aviso.

La situación cambia por completo cuando la reforma afecta a elementos comunes: fachadas, terrazas comunitarias, patios interiores, bajantes, cubiertas o cualquier parte que no pertenece en exclusiva al propietario. También se requiere acuerdo cuando la obra modifica de forma visible la estética exterior. En esos casos, Briones recuerda que la ley exige una aprobación por 3/5 de los propietarios, y subraya algo que muchos desconocen: aunque el Ayuntamiento conceda una licencia, eso no sustituye el acuerdo de la comunidad. Son dos permisos diferentes y ambos deben cumplirse.

¿Qué pasa con el ruido y los horarios?

Las molestias son uno de los puntos más delicados. No existe una normativa estatal que marque horarios estándar, de modo que cada ayuntamiento establece sus propias franjas. Lo habitual es permitir trabajos ruidosos en horario diurno, pero las reglas cambian mucho entre municipios, así que lo más prudente es consultar la ordenanza local de ruido antes de fijar fechas.

Más allá de la ley, Briones recalca la importancia de la convivencia. La experiencia demuestra que la paciencia del vecindario aumenta cuando se avisa con antelación y se evita comenzar demasiado pronto o alargar los trabajos hasta la noche. De hecho, avisar personalmente a los vecinos más cercanos, los que realmente van a escuchar el ruido, suele marcar la diferencia. No es obligatorio, pero genera un clima mucho más cordial y reduce posibles quejas.

Los pasos previos que te ahorrarán problemas

Para evitar situaciones desagradables, la experta propone una especie de hoja de ruta que puede seguir cualquier persona antes de meterse en una reforma:

• Revisar los estatutos y acuerdos de la comunidad. Algunas fincas tienen normas propias que regulan tipos de obras, horarios o procedimientos para comunicar incidencias.
• Consultar la ordenanza municipal. Cada ayuntamiento fija sus reglas sobre licencias, declaraciones responsables, ocupación de vía pública, gestión de residuos y niveles máximos de ruido.
• Comunicar por escrito la obra. Detallar el tipo de reforma, su duración aproximada y el horario previsto ayuda a que la comunidad esté preparada. Y, como señala Briones, avisar a los vecinos colindantes es una muestra de respeto que suele suavizar cualquier impacto.
• Verificar si hace falta un técnico. En obras relevantes, un arquitecto o aparejador puede confirmar si se requiere licencia o si basta con una declaración responsable. También es útil que revise posibles riesgos estructurales.
• Revisar el seguro. Tanto el seguro del hogar como, en algunos casos, el de la comunidad pueden cubrir daños inesperados durante la obra.

¿Quién responde si algo sale mal?

Aquí la ley es muy clara ya que el propietario que realiza la obra responde de cualquier daño que cause, ya sea en otras viviendas o en zonas comunes. Si aparecen grietas, filtraciones, desperfectos o daños derivados de un mal montaje, el responsable debe indemnizar tanto a la comunidad como a los vecinos afectados. En situaciones de conflicto más graves, con ruidos excesivos, incumplimientos constantes de horario o daños importantes, se puede acudir a la vía judicial. Pero incluso entonces, la recomendación de los administradores de fincas es intentar primero una vía de diálogo directo.