2021, el año con las hipotecas más baratas de la historia y en el que se firmarán más fijas que variables

El Euríbor terminará el aciago 2020 a milésimas del -0,5%, la cifra más baja de su historia y la misma en la que el Banco Central Europeo colocó hace varios años la tasa de facilidad de depósito, penalizando así a los pasivos que los clientes colocan en las entidades bancarias. Hasta ahora, a los bancos les interesaba prestarse entre sí aún a tipos negativos porque tener el dinero depositado les salía más caro. A partir de ahora no habrá tanta diferencia y eso puede afectar al índice hipotecario en 2021.

De esta manera, se espera un año próximo donde la tasa que define las hipotecas variables no baje ya más. Un año en el que las hipotecas fijas probablemente superen en contratación a las variables por primera vez.

Lo explica Miquel Riera, director de hipotecas de HelpmyCash: «Aunque no es imposible, es muy difícil que se sitúe por debajo del -0,5%. Hay que tener en cuenta que ese -0,5% es la tasa de depósito del Banco Central Europeo (BCE), es decir, que el BCE cobra un 0,5% a las entidades que depositan dinero en sus cuentas. Como el Euríbor es la media al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre ellos, es poco probable que se apliquen un interés por debajo de esa tasa de depósito, pues les saldría más a cuenta depositarlo en el BCE que prestarlo».

Según Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro, el índice ya ha tocado fondo: «El Euríbor ha caído hasta doblar los niveles con los que empezó el año (enero -0,25%) y a partir de ahora ya no presenciaremos unas caídas tan fuertes. Lo más probable es que veamos al índice estabilizarse a lo largo de 2021, pero sin abandonar el terreno negativo».

El experto señala que «Bankinter, por ejemplo, cree que se situará en torno al -0,45%, mientras que Funcas cree que cotizará a una media del -0,46%.
Los que tengan una hipoteca variable ligada al Euríbor, por lo tanto, podrán seguir pagando unas cuotas muy asequibles durante todo el año que viene. Y si se revisa su interés y el Euríbor está por debajo del valor al que cotizaba hace un año o hace un semestre (dependiendo del contrato), incluso se les abaratará la mensualidad».

Hipotecas fijas al 1%

Con esta tendencia, muchos españoles que se lancen a pedir una hipoteca el próximo año apostarán por el tipo fijo, más que nada porque los tipos que se están ofreciendo ahora en muchas entidades bancarias eran impensables hace tan solo un par de años. Según Colombelli, «en los rangos de porcentaje en los que se mueve ahora hay muy poca diferencia con los tipos que ofrecen las hipotecas variables, por lo que es lógico pensar que ganarán terreno a estas últimas. Los bancos están apostando por el tipo fijo, incluso, algunas entidades que no incluían la oferta fija entre sus productos la han acabado añadiendo».

El experto asegura que «es probable, incluso, que veamos una oferta fija muy cercana al 1%».

Variables más caros

Ahora, cuando los tipos fijos son más rentables para los bancos en un inicio, y viendo las pocas alegrías que les está dando la curva de tipos durante los próximos años, El año se presenta positivo para los que tienen una hipoteca ligada al Euríbor, destaca Colombelli que «es muy probable que los bancos
decidan encarecer los tipos variables para sacarles algo de rentabilidad. En concreto, podrían aumentar los diferenciales ofrecidos, el interés inicial, las comisiones o la vinculación. De todos modos, pese a ese posible encarecimiento, estas hipotecas seguirían siendo muy baratas
mientras el Euríbor se mantenga en negativo».

Si alguien firma para el año que viene una hipoteca variable demasiado ajustada respecto a sus ingresos, tiene que tener en cuenta que las cuotas futuras serán casi con toda seguridad más altas

Sin embargo, también hay que tener en cuenta que posiblemente el Euríbor ya no baje más que ahora. Por tanto, una cuota mensual demasiado ajustada respecto a los ingresos actualmente puede suponer una losa imposible de pagar en cuanto se recuperen los tipos de interés.

Lo explica Riera: «A corto plazo, a un consumidor le saldría más a cuenta contratar una hipoteca variable. De media, el interés de las hipotecas fijas ronda el 1,50%, mientras que el de las variables está en torno al Euríbor más
1%. Y como este índice cotiza ahora en negativo (y se espera que lo haga durante los próximos cinco años), decantarse por el tipo variable parece una mejor decisión si el plazo de la hipoteca es corto».

Sin embargo, para hipotecas a más largo plazo la cosa cambia: «Una hipoteca se suele devolver en 20 o en 30 años. Como es imposible saber qué
pasará con el Euríbor a tan largo plazo, contratar una hipoteca fija ahora sí puede ser una buena decisión si se prefiere pagar siempre una cuota estable. Además, dada la incertidumbre generada por la crisis del coronavirus, estos productos dan un plus de seguridad».

Precios del ladrillo a la baja

Así las cosas y con este panorama, ¿qué ocurrirá con los precios de la vivienda el próximo año? Según Colombelli, teniendo en cuenta el contexto económico actual, «todo hace pensar que los precios seguramente bajarán aunque el mercado de la vivienda tarda bastante en empezar a apreciar los cambios. Por ejemplo, la crisis de 2008 no dejó constancia de su envergadura en el inmobiliario hasta 2012, cuando los precios llegaron a mínimos».

Por otro lado, asegura el experto, en los últimos meses ha ido aumentando la oferta de vivienda, «lo que también es síntoma de que está habiendo más dificultad para vender. Que la compraventa de inmuebles se vea afectada en un contexto económico negativo es algo habitual, lo que se traduce en menos demanda y bajada de precios».

Riera por su parte, opina muy parecido: «Más que del Euríbor, la evolución del precio de las viviendas dependerá sobre todo de la demanda, del acceso a la financiación y del tipo de inmueble. En general, se espera que la situación económica de los hogares españoles sea peor en 2021 (mayor paro e inestabilidad laboral), probablemente habrá menos demanda y un peor acceso a la financiación, lo que hará que bajen los precios de las casas y de los pisos».

Sin embargo, el fenómeno ya conocido desde el confinamiento seguirá imperando, y la demanda de ciertos inmuebles subirá, especialmente los que sean viviendas con jardín fuera de los principales núcleos urbanos,
áticos en las ciudades, etc., por lo que el precio de estas viviendas más específicas sí podría mantenerse o incluso subir.