La Ley de Propiedad Horizontal lo aclara por fin: quién asume la reparación de las barandillas en los balcones de un edificio

Dentro de las comunidades de vecinos, las barandillas de los balcones suelen convertirse en uno de los principales focos de conflicto. Lo primero a tener en cuenta es que cumplen una doble función: por un lado, son un elemento estético, pero también actúan como una barrera de seguridad. En este contexto, muchos propietarios desconocen quién tiene que hacerse cargo de su mantenimiento, reparación o sustitución cuando presentan deterioro, corrosión o riesgo para las personas. Para resolver este tipo de situaciones, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece una serie de derechos y obligaciones.

El artículo 9.1 de la LPH establece lo siguiente: «Son obligaciones de cada propietario: respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo, manteniendo en buen estado de conservación su propio piso o local y las instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad ni a los demás propietarios, respondiendo de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de esta obligación o por el descuido de las personas por quienes deba responder».

La Ley de Propiedad Horizontal aclara quién debe reparar las barandillas

La primera cuestión que se debe aclarar es la consideración legal de las barandillas. El artículo 396 del Código Civil establece que «los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; los elementos estructurales y entre ellos las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y los servicios comunes del inmueble».

Por lo tanto, las barandillas, al estar integradas en el cerramiento exterior del balcón y afectar directamente a la estética de la fachada, entran dentro de esta definición. Sin embargo, la ley introduce un matiz importante: aunque se trate de un elemento común, su uso es privativo, ya que sirve exclusivamente a la vivienda a la que está vinculada.

Esto quiere decir que es el propietario quien debe ocuparse del mantenimiento ordinario. Asimismo, si la barandilla se deteriora debido a la falta de cuidado y genera un riesgo o daño, éste deberá asumir la reparación y responder de los perjuicios ocasionados.

Ahora bien, la situación cambia cuando el estado de la barandilla supera el mantenimiento ordinario y entra en el ámbito de la seguridad estructural. El artículo 10.1 de la LPH es claro al respecto: «tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios las obras y actuaciones que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluidas las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y las demás derivadas de la normativa aplicable».

Si una barandilla presenta riesgo de desprendimiento, fallos estructurales, soldaduras rotas o un estado de degradación avanzada, la responsabilidad pasa a ser de la comunidad de propietarios, que debe actuar de forma inmediata, incluso sin acuerdo previo en junta.  El presidente de la comunidad está legitimado para ordenar la actuación urgente, aunque posteriormente deba informar a los propietarios y justificar el gasto.

Reparaciones urgentes y no urgentes: diferencias clave

No todas las actuaciones sobre barandillas tienen el mismo tratamiento legal. La LPH distingue entre obras necesarias y mejoras no obligatorias:

• Las reparaciones urgentes, motivadas por razones de seguridad o deterioro grave, son obligatorias para todos los propietarios y se reparten conforme a la cuota de participación. No requieren votación previa.
• En cambio, las actuaciones no urgentes, como la sustitución de barandillas por motivos estéticos o la renovación del material cuando las existentes aún cumplen su función, sí deben aprobarse en junta.

En el segundo caso, entra en juego el artículo 17 de la LPH: «Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

• La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad.
• El voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, será necesario para la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que afecten a la configuración o estructura del edificio.
• Cuando se trate de mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, la comunidad no podrá exigir el pago a los propietarios disidentes si el importe de la derrama excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes».

Finalmente, cabe señalar que ningún propietario puede cambiar unilateralmente la barandilla de su balcón ni instalar cerramientos, cristaleras o elementos que alteren la estética del edificio.