El 80% de los propietarios puede reclamar el IBI: los valores catastrales están inflados

KPMG ha detectado errores en el 80% de los valores catastrales de los inmuebles, lo cual implica que sus propietarios están pagando más impuestos de los que deberían. Así, la consultora considera que estos errores permiten solicitar la devolución de hasta el 50% de los tributos locales pagados en los últimos cuatro años.

“El 80% de los activos/inmuebles que analizamos/revisamos contiene algún tipo de discrepancia, que puede ser tanto a favor como en contra del contribuyente», según Pelayo Oraa, socio de corporate tax services de KPMG.

«Se trata de una cuestión muy relevante», añade. Este especialista explica que todos tomamos como bueno un valor abstracto en el que se basan la plusvalía municipal, el IBI [Impuesto de Bienes Inmuebles] o incluso el IAE [Impuesto de Actividades Económicos]. Pero está mal calculado en más del 80% de los casos. El Catastro no lo calcula activo por activo sino grosso modo, lo que da pie a multitud de errores».

Así, hay veces que el Catastro (dependiente de Hacienda) determina las valoraciones teniendo en cuenta meras fotografías y, por ejemplo, un simple voladizo se interpreta como que es una construcción y eso eleva dicho valor. Ante esta situación, los propietarios pueden ir al ayuntamiento y reclamar por estos errores, añade esta consultora.

Si un propietario reclama y consigue reducir este valor incorrecto, eso se traducirá automáticamente en una bajada del IBI del inmueble. Asimismo, bajará el IAE de los autónomos y empresarios que se dedican a arrendar inmuebles, y la famosa plusvalía (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) en caso de venta.

Y no solo reducirá la tributación futura. Según esta big four, también se puede reclamar al ayuntamiento correspondiente el exceso de impuestos pagado en los últimos cuatro años; como media, se puede acceder a la devolución del 50% de estos tributos, según sus estimaciones. El período de cuatro años deriva de que es el plazo de prescripción del derecho a solicitar devoluciones de ingresos tributarios indebidos.

El valor catastral no se usa a efectos del Impuesto de Sociedades ni en el IRPF a efectos de la ganancia patrimonial generada en una venta, que debe consignarse por el beneficio realmente obtenido Pero sí sirve de base para calcular las imputaciones de rendimiento del capital inmobiliario en las segundas residencias, algo que también bajaría en caso de revisión de este valor incorrecto.

La fiscalidad, obstáculo para la recuperación inmobiliaria

La cuestión fiscal se ha convertido en clave para la recuperación del sector inmobiliario, según la citada consultora, debido a las numerosas incoherencias de nuestro sistema tributario. Así, hay mucha diferencia entre comprar directamente un inmueble o la sociedad propietaria de dicho inmueble (que es lo que normalmente quiere hacer el vendedor).

Para tomar esa decisión, hay que negociar la cuestión de los impuestos: si un inversor compra un inmueble y lo revende, no paga impuestos; pero si lo que adquiere es la sociedad y ésta vende el edificio o nave, sí debe tributar por la revalorización en el Impuesto de Sociedades y por la plusvalía municipal. 

El IVA también es un importante obstáculo de entrada en el mercado inmobiliario, porque en muchos casos no se puede deducir el impuesto que paga el comprador. Hay algunas operaciones, como promover para alquilar, en las que se trata de reducir el IVA haciéndolo mediante dos sociedades en vez de una: una de ellas promotora y otra la arrendadora, con lo que el IVA se reducen del 10% al 4%.