«No ha habido un castigo especial a las socimis a pesar de los intentos de algunas fuerzas políticas» 

España cuenta con casi un centenar de socimis (sociedades anónimas de inversión en el mercado inmobiliario). Son vehículos inversores al alza que despiertan un gran interés en el mercado. Sin embargo, las socimis no han podido escapar al impacto de la crisis del coronavirus. El descenso de la demanda de alquiler o la negociación de las rentas amenaza su liquidez. A ello hay que sumar el último cambio tributario aprobado por el Gobierno: un gravamen mínimo del 15% sobre los dividendos no distribuidos de las socimis.

Sobre el estado y el futuro del sector ha hablado Javier Basagoiti, presidente de Asocimi. El empresario, también fundador y presidente de la socimi Inbest, reconoce a OKDIARIO que el gran reto de las socimis es defender su liquidez, y pide que se mantenga el actual marco jurídico-institucional para que las socimis sigan despertando el interés inversor. En la actualidad, Asocimi cuenta con 34 socimis del BME Growth (antiguo MAB) y once socios colaboradores.

El 2020 ha sido un año especialmente convulso en todas las vertientes. ¿Qué impacto ha tenido la pandemia en las socimis españolas?

El sector inmobiliario patrimonialista representado por las socimis se ha visto afectado negativamente por la crisis del COVID-19, aunque las empresas han sido capaces de atenuar esos efectos mediante acuerdos con los principales clientes, la negociación con sus proveedores y la contención de los gastos de estructura. La crisis ha impactado a algunas tipologías de activos más que a otros, como es el caso de hoteles, retail y oficinas. En cambio, el impacto ha sido menor en la logística y el residencial.

¿Qué se puede esperar del 2021? ¿A qué retos se enfrenta el sector?

El reto más importante de las socimis en el corto plazo es defender la liquidez, aunque a medio plazo cada una tendrá que adaptarse a los nuevos patrones de uso de superficies que se imponen en cada una de las tipologías de activos inmobiliarios que gestionan. Este tema es relevante en el retail y las oficinas, cuya demanda se verá modificada seguramente por el crecimiento del negocio online y el teletrabajo.

¿Cuándo llegará la esperada recuperación y de qué dependerá?

Desde Asocimi estimamos que la economía española empezará a recuperarse en la segunda mitad de 2021, en gran medida, como consecuencia de la vacunación masiva de la población, el relanzamiento de la economía mundial y la llegada de los fondos europeos. En este sentido, no obstante, sólo podremos aprovechar esta coyuntura positiva para alcanzar una recuperación sólida si ofrecemos a los inversores nacionales y extranjeros seguridad jurídica e institucional. España ha sido un polo de atracción de la inversión en los últimos años y debemos conservar los factores que nos han permitido serlo.

¿La crisis del coronavirus desembocará en una concentración del sector?

El sector de las socimis es todavía muy joven en España y, qué duda cabe, seguirá una evolución muy similar a la de otros países de nuestro entorno, donde ya operan desde hace décadas. Cabe esperar, en este sentido, un aumento de la especialización de las empresas del sector, la mejora de la profesionalización de los servicios y una mayor concentración de las empresas para ganar escala y hacer más eficiente sus estructuras de costes.

En el primer semestre del año había 77 socimis cotizando en los mercados españoles, casi la mitad de todas los que hay en la Unión Europea, ¿a qué se debe su proliferación?

El crecimiento del sector obedece en España a la creación de un marco normativo que permite el funcionamiento correcto de estos vehículos, en clara competencia con las REITs de otros países europeos como Francia, Reino Unido y Alemania. Mantener ese marco de estabilidad jurídica e institucional es clave para conseguir el desarrollo sólido del sector de las socimis.

A pesar de su proliferación, sí que se ha producido un castigo en Bolsa…

El comportamiento del sector en Bolsa ha sido similar al de los REITs en Estados Unidos y otros países europeos. No ha habido un castigo especial a las socimis españolas por parte de los inversores, a pesar de los intentos de algunas fuerzas políticas de cambiar el marco normativo del sector. La mayoría de las socimis cotiza hoy con descuentos importantes respecto al valor de sus activos, lo que las convierte en una inversión atractiva a futuro.

¿Qué valoración hacen desde Asocimi de las medidas puestas en marcha por el Gobierno a lo largo de esta crisis?

Algunas de las medidas adoptadas han sido positivas y han contado con la respuesta masiva del sector, incluso antes de que fueran publicadas en el BOE. Muchas socimis empezaron ya a mediados de marzo a negociar con sus inquilinos acuerdos de pagos diferidos y de moratorias de renta, por lo que la decisión gubernamental solo ayudó a legitimar los esfuerzos que muchas socimis estaban realizando ya. Lo más importante, sin embargo, es que se respete el marco jurídico-institucional actual del sector para que siga siendo un polo de atracción de inversión.

¿Qué impacto tiene en las socimis la obligación de distribuir gran parte de su beneficio repartiendo dividendo?

Las socimis tienen la obligación de repartir dividendo a sus socios y accionistas por Ley en unos porcentajes predeterminados. Esa obligación introduce elementos de rigidez en una coyuntura en la que los ingresos se han resentido y el volumen de liquidez disponible es menor. La obligación de cumplir con un requisito de rentas dificulta la venta de activos si no han estado tres años alquilados, lo que puede acabar penalizando la obtención de liquidez por otras vías. Este requisito es exclusivo de la legislación española y no existe en otros países de nuestro entorno.

Muchas voces -tanto dentro como fuera del Gobierno- responsabilizan a las socimis de ser las culpables de los incrementos del alquiler, ¿cree que se demonizan injustamente a las socimis?

Las socimis residenciales no pueden ser las culpables de la subida de los precios del alquiler en España, ya que no influyen en la subida de los precios del alquiler en España. Nuestro país cuenta con 3,4 millones de viviendas en alquiler y las socimis sólo poseen 100.000 de esas viviendas, por lo que es difícil que con una cuota de mercado tan pequeña se pueda influir en los precios. Los problemas de precio del mercado de alquiler obedecen al aumento registrado por la demanda y a la escasez de producto disponible, sobre todo, para cubrir el segmento de vivienda asequible.