La ineficiencia de los avales públicos del alquiler de Sánchez: sólo llegarán a un 15% de los propietarios

El nuevo sistema de avales públicos para cubrir impagos del alquiler se ha presentado por el Gobierno como una herramienta cuyo objetivo es reforzar la protección del propietario y facilitar el acceso a la vivienda para jóvenes y familias vulnerables. Sin embargo, este programa cuenta con una letra pequeña que tiene que ver con la realidad demográfica del mercado inmobiliario, ya que sólo una minoría de los contratos se van a poder beneficiar de las ayudas. En concreto, sólo entre un 15% y un 30% de los inquilinos en activo encajan en estos perfiles.

Por tanto, se trataría de una herramienta bastante ineficiente, debido a que la gran mayoría de los propietarios que alquilan quedarán fuera de este escudo público y continuarán expuestos a la inseguridad jurídica y económica.

No obstante, aunque las previsiones iniciales situaban estas ayudas del Gobierno de Sánchez como útiles para suavizar el problema del impago, que es una de las causas que más frena la puesta en alquiler de viviendas, se trata de una medida que finalmente llegará a muy pocos por sus criterios exigentes. El motivo es que los datos disponibles muestran que apenas una fracción del mercado cumple los requisitos técnicos exigidos para acceder al nuevo sistema de cobertura.

En este escenario, diversos expertos consultados advierten que el alcance del programa será limitado. Desde Asoban Abogados señalan a este periódico que los propietarios pueden estar recibiendo un mensaje institucional más optimista del que el propio diseño del plan permite sostener. En palabras del equipo jurídico del despacho de abogados, el programa «sólo cubrirá a quienes tengan inquilinos dentro de colectivos muy concretos y cumplan, además, una serie de obligaciones formales difíciles de reunir en muchos contratos ya vigentes». Añaden que los propietarios deben ser conscientes de que las ayudas «no actúan como un seguro universal ni garantizan la percepción de la renta en la práctica cotidiana del arrendamiento».

También desde el bufete subrayan que los requisitos administrativos condicionarán de forma determinante la viabilidad del aval público. El despacho recuerda que «es imprescindible que el contrato esté registrado correctamente, que la renta se ajuste al índice estatal y que la fianza esté depositada conforme exige la ley». Para los especialistas, la suma de condicionantes hará que «sólo un porcentaje reducido de arrendadores pueda acogerse a esta medida, lo que mantiene abierto el problema de base que lleva años afectando a la oferta de vivienda en alquiler».

Beneficia sólo a unos pocos

Las cifras recientes sitúan en alrededor del 25% el total de hogares que viven de alquiler en España. Pero ese porcentaje no se traduce directamente en potenciales beneficiarios del aval. El programa se dirige únicamente a dos colectivos específicos. Por un lado, jóvenes menores de 35 años y, por el otro, personas y familias calificadas administrativamente como vulnerables. El acceso a la ayuda queda supeditado a la pertenencia a alguno de estos grupos y al cumplimiento de todos los requisitos exigidos.

Así, los estudios más recientes sobre emancipación y mercado de vivienda indican que sólo entre un 15% y un 30% de los inquilinos en activo coinciden con estos perfiles. La franja más baja, alrededor del 15%, se corresponde con jóvenes menores de 35 años que efectivamente viven de alquiler. Aunque es un colectivo que tradicionalmente recurre al arrendamiento, la elevada tasa de jóvenes que aún residen en el hogar familiar y las dificultades de acceso al mercado reducen significativamente su peso real en los contratos registrados.

En cuanto al segundo colectivo, el de las familias vulnerables, su presencia en el mercado de alquiler también es limitada. Las dificultades económicas, los requisitos para la formalización de contratos y las barreras de acceso ya existentes hacen que esta población se concentre en un número reducido de viviendas. Si sólo estos dos grupos pueden activar el aval público, la inmensa mayoría de arrendadores continuará sin ningún respaldo añadido en caso de impago.

A esto se suma que la ayuda pública está condicionada al cumplimiento de diversas obligaciones técnicas por parte del propietario. Algunas de ellas no siempre se cumplen de forma estricta en contratos anteriores a la medida. Por ejemplo, la necesidad de que la renta esté alineada con el índice estatal de referencia o que la documentación administrativa esté correctamente completada y registrada. Estas exigencias, aparentemente menores, pueden excluir a muchos propietarios que disponen de contratos perfectamente válidos pero no adaptados a los requisitos exigidos.

La inseguridad jurídica en el alquiler

De esta forma, la aprobación del aval no corrige los problemas estructurales del mercado del alquiler. Persiste la misma inseguridad jurídica que desde hace años condiciona la decisión de muchos propietarios a la hora de poner su vivienda en arrendamiento.

Además, los plazos judiciales para recuperar la posesión en caso de impago siguen siendo elevados, la intervención normativa en zonas tensionadas continúa limitando los márgenes contractuales y las reglas sobre suspensión de desahucios en determinados supuestos siguen generando incertidumbre.

Reduciría la oferta de vivienda

Si el alcance del programa se mantiene por debajo del 30% del parque de alquiler, la medida difícilmente alterará la dinámica del mercado. La protección efectiva seguirá limitada a una minoría de contratos. La consecuencia más probable es que muchos propietarios continúen reticentes a ofrecer su vivienda en alquiler, especialmente en zonas donde los plazos judiciales y la presión regulatoria generan mayores dudas.

Otro punto negativo sería que el arrendador podría preferir alquilar sólo a inquilinos que cumplan los criterios necesarios para activar la ayuda, lo que excluiría a una parte significativa de la demanda. Esta distorsión ampliaría las desigualdades en el acceso a la vivienda y reduciría aún más la oferta general disponible.