Alerta en la vivienda: se acumulan las previsiones de que el mercado ha tocado techo

Si usted está pensando en vender una vivienda, debe darse toda la prisa que pueda; en cambio, si quiere comprarla, mejor esperar. Es lo que cabe concluir de las previsiones que alertan de que el mercado inmobiliario residencial ha tocado techo y comienza la cuesta abajo, tanto en número de operaciones como en precio. Que ya empiezan a acumularse.

La última la publicó ayer Bankinter, que considera que el precio de las casas sólo subirá un 1% este año y otro 1% en 2023, un claro frenazo cuando estaban subiendo al 8,3% en el primer semestre, su mayor ritmo en 15 años. Y cuando hasta ahora había previsiones de subida de precios del 10% este 2022. Asimismo, espera una caída del volumen de operaciones de compraventa del 5% ya en 2022. Esto contrasta claramente con el mes de junio, cuando las ventas de vivienda de segunda mano se dispararon un 21,5% y las de casas nuevas, un 7,1%.

¿Por qué se está dando la vuelta el mercado? Se han juntado varios factores muy importantes. El primero es la caída de la renta disponible de los hogares por la inflación, que alcanzó el 10,8% en julio (máximos de 38 años), como es sabido. Si un ciudadano cobra lo mismo (o un poco más) que el año pasado, pero tiene que gastar casi un 11% más en pagar la luz, la gasolina, la cesta de la compra, etc., tiene menos dinero para dar la entrada de una casa o pagar una hipoteca.

A esto hay que sumar que el exceso de ahorro embalsado durante la pandemia ya se ha consumido, precisamente en esta actividad frenética del primer trimestre en el mercado inmobiliario o en otros gastos, como las vacaciones.

Encarecimiento de las hipotecas

El segundo gran factor es, precisamente, el encarecimiento de las hipotecas por la subida de tipos que inició el BCE el mes pasado. Los que ya tienen una hipoteca a tipo variable verán cómo les sube la letra: unos 1.200 euros al año para un préstamo medio. Y los que tengan que endeudarse para comprar una vivienda ahora, ya están comprobando la escalada de los intereses en prácticamente todos los bancos. Y sí, también afecta a las hipotecas a tipo fijo, que han abandonado los niveles de ‘chollo’ que tuvieron durante la pandemia.

Las entidades financieras, y algunas comunidades autónomas -como Madrid- están intentando compensar este mayor esfuerzo de las familias para pagar una hipoteca con préstamos que alcanzan el 90% del valor de la vivienda. Pero, aun así, la subida de tipos es un elemento que encarece mucho las compras.

En tercer lugar, está la incertidumbre sobre la economía, con cada vez mayores perspectivas de entrar en recesión, como ya está Estados Unidos y casi Alemania. Los economistas prevén que España sufra ya una contracción a finales de año y AXA anuncia que será más dura de lo que se creía. Una recesión que podría agravarse aún más si Rusia cierra el grifo del gas este invierno. Ante estas perspectivas, las familias aplazan las decisiones de compras de bienes duraderos, como la vivienda, y de endeudamiento. Lo cual, a su vez, alimenta la caída de la actividad (es lo que se llama «profecía autocumplida»).

¿Hay o no hay burbuja?

Finalmente, está el propio sobrecalentamiento del mercado inmobiliario, que ha ido más lejos de lo razonable y tiene que corregir esos excesos. Los expertos se niegan a hablar de nueva «burbuja» por una serie de variables -tasa de esfuerzo de las familias, endeudamiento total de los hogares, etc.- que están muy por debajo de los niveles alcanzados en 2007 y 2008. Sin embargo, la escalada de los precios (en 30 provincias han superado los niveles de la burbuja) y el furor de la banca por conceder hipotecas recuerdan mucho aquellos tiempos.

Sea burbuja o no, casi todo el mundo tiene claro que está empezando a desinflarse, que el ritmo del primer semestre no se va a mantener y que las previsiones optimistas no se van a cumplir. El tiempo dirá si se trata sólo de un bache antes de una vuelta al dinamismo, o si es un nuevo pinchazo del que el mercado tardará años en recuperarse.