¿Merece la pena invertir en vivienda en un escenario de más impuestos y tipos más caros?

Según el informe publicado en 2017 Radiografía del mercado de la vivienda 2016-2017, que realizó el portal inmobiliario Fotocasa, el 84% de la población española es propietaria de, al menos, una vivienda, frente a un 16% que no tiene ninguna. En concreto, el 69% de los españoles tiene un piso o casa a su nombre frente a un 16% que posee dos o más viviendas. Estos datos nos confirman que España es un país de propietarios y, además, y eso no lo dice Fotocasa sino yo, es la inversión más elevada y con mayor riesgo de endeudamiento que hacen a lo largo de toda su vida para un porcentaje muy elevado de españoles.

Después de la fuerte caída de los inmuebles tras la última crisis, los precios se han recuperado a niveles parecidos a la precrisis (es cierto que más en unas localidades que en otras) y los bancos vuelven a caer en la competición por dar hipotecas a los clientes. Parece que nos hemos olvidado del sufrimiento que causó a los españoles la fuerte caída de los precios inmobiliarios, la cantidad de inmuebles que se quedaron los bancos por impago, la quiebra de entidades financieras por el alto peso de créditos hipotecarios no atendidos y el precio de las  casas que ya no cubrían éstos, y todo lo que sabemos que pasó después. Obviando que no tengo ni la más mínima intención de opinar acerca de si estamos en una burbuja inmobiliaria, cuándo lo vamos a estar y si es buen momento para comprar o vender, creo que es importante que tengamos en cuenta si invertiríamos en un activo con las siguientes características como alternativa a la alquiler:

– Supone un fuerte desembolso inicial, y además, si queremos mantenerlo, debemos invertir constantemente en el activo para tenerlo en condiciones.

– Es ilíquido. Dependiendo del momento del ciclo, se puede tardar meses en vender. Y esa venta no puede ser parcial, es decir, no podemos vender un habitación y un pasillo, por ejemplo.

– Supone unos costes transaccionales elevados. Cuando compramos o vendemos este activo nos cuesta dinero en impuestos, comisiones, coste de tasaciones, estudios si se solicita financiación, etc.

– No es productivo para el inversor, no produce dividendos y no paga intereses. La alternativa es pagar por un uso de una casa, el alquiler, e invertir el dinero en otro producto financiero.

– No se puede mover. El invertir en una zona geográfica limita el potencial de personas que podrían ser compradoras.

– Vincula al inversor de tal forma a una zona geográfica, que su movilidad se ve afectada, sus oportunidades de empleo se reducen a la zona en cuestión.

– Además, esta inversión está sujeta a un país, una comunidad autónoma, una ciudad, un barrio,…. vamos, que está ligado a una zona muy restringida a la que pueden afectar numerosos factores: puede dejar de ser una zona atractiva para trabajar (véase lo que pasó en Detroit, EEUU), nos pueden subir los impuestos en esa región en particular, pueden entrar ocupas en la zona, o puede ocurrir un desastre natural que nos deje sin el activo o la zona no habitable.

– Supone un porcentaje enorme del patrimonio del inversor y… a menor diversificación y mayor concentración en un activo, mayor riesgo. Es curioso cómo aplicamos a nuestra cartera de inversión ese principio de diversificación para minimizar el riesgo y, sin embargo, lo ignoramos a la hora de invertir en una vivienda.

– La mayor parte de las compras de inmuebles se realiza con financiación, con hipoteca, y entonces el riesgo de la inversión es mucho mayor. Por ejemplo, supongamos que tu nueva casa te ha costado 300.000 EUR, has aportado 60.000 EUR de tu bolsillo y te han dado una hipoteca de 240.000 EUR. Si el precio de la casa baja a 270.000 EUR, la pérdida es de 30.000 EUR (-10% del precio inicial), pero supone la mitad de lo que has invertido de tu bolsillo, los 60.000 EUR (-50% de pérdida; recuerda que los 240.000 EUR no son tuyos, los debes). Esto es lo que se llama “apalancar” una inversión: si va bien las ganancias son mayores y si va mal, las pérdidas son mayores. Esto lo aprendieron en carne propia muchos compradores de vivienda en la última crisis.

– Genera pago de impuestos, sobre los que no tenemos ningún tipo de control: dependerán de quién gobierne en el Estado, en la Comunidad Autónoma, en el Ayuntamiento…

– Y si invertimos para alquilar, también dependemos de los impuestos que decidan imponer a las rentas y a las no rentas (se ha planteado imponer tasas a las casas vacías), al patrimonio (vigente en casi todas las Comunidades Autónomas), al riesgo de que un ciclo bajista de la economía nos suponga menos rentas o incluso costes judiciales si nuestros inquilinos nos dejan de pagar, etc.

Estoy hablando de viviendas. Y habrá multitud de personas que argumentarán que comprar una casa con una hipoteca, a largo plazo, con unos tipos que en los últimos 15 años no han dejado de caer, ha sido buena inversión. Pero ahora nos encontramos con una realidad claramente diferente: los tipos subirán (no sé si a partir del primer trimestre del 2019 o más adelante, pero bajar no bajarán más), los impuestos también (¿cómo vamos a pagar esos compromisos de gasto del gobierno actual para que pueda seguir gobernando?), los datos de paro han empezado a empeorar, el de poder adquisitivo también y empezamos a ver cierta desaceleración de la economía española.

Por cierto, no tengo la más remota idea de si la vivienda está cara o barata, como he comentado al inicio del artículo, pero creo que no es relevante con los argumentos expuestos anteriormente.

Arntza Virós es socio director de Neo Inversiones Financieras EAFI

@neoinversiones.com