«El mercado puede doblar la construcción hasta 150.000 viviendas al año para satisfacer la demanda»

Juan Carrero, director de Negocio de Avintia Inmobiliaria, es un buen ejemplo de la nueva oleada de promotores inmobiliarios españoles que, tras cruzar la travesía del desierto del sector de la vivienda residencial en España desde 2007, afronta con ilusión el resurgimiento del sector desde unos parámetros que nada tienen que ver con los de la burbuja.

¿Qué esperáis de un salón como SIMA este año?

Es la primera vez que estamos en SIMA con venta inmobiliaria. Esperamos posicionar nuestras promociones repartidas tanto en costa como en ciudades con demanda alta: Madrid, Galicia, Comunidad Valenciana, Andalucía. Queremos materializar sobre todo reservas, al margen de posicionarnos como marcas, materializar las ventas que podamos.

«Hacemos encuestas digitales, campañas con códigos QR para adquirir sólo suelos que sepamos que van a tener demanda»

Los estudios inmobiliarios coinciden en que hay demanda pero hay que satisfacerla. ¿Dónde percibís demanda?

Desde 2015 hay bolsas de demanda, sobre todo en Madrid y Barcelona. Córdoba también ha crecido como puntal en Andalucía. Han ido creciendo las ventas sobre plano y la obra nueva. Con nuestras promociones tratamos de buscar enclaves privilegiados, ubicaciones diferentes al resto. Antes de iniciar una promoción, hacemos estudios de mercado para ver la demanda no satisfecha y a día de hoy lo estamos cumpliendo. Hacemos encuestas digitales, campañas con códigos QR donde estamos implantados. Solo adquirimos suelos donde consideramos todas las pautas y condiciones que tiene el comprador para adquirir su futura vivienda.

Desde la época de la burbuja ha cambiado el perfil del promotor (ahora más especializado) y también la tipología, de pisos más grandes a más pequeños.

Ahora tenemos otra tipología de viviendas más pequeñas, de uno y dos dormitorios. En zonas de demanda alta de vivienda siguen buscándose casas de 3 o 4 dormitorios con espacios abiertos, terrazas y salones amplios, pensando en un comprador más exigente. Hace 10 años el foco no era el cliente y hoy en día el cliente es el objetivo de todos los que estamos en el sector.

¿En Madrid qué productos tenéis para ofrecer?

En el arco sur hay una zona de demanda insatisfecha. Hemos apostado por Alcorcón, por el este en Coslada. En el norte hemos apostado por un producto unifamiliar en Moralzarzal con un producto tanto de pareados como de adosados y creemos que va a ser uno de nuestros éxitos en el SIMA. Sin olvidarnos de Madrid capital donde hay un proyecto en Carabanchel y nos quedan pocas unidades por vender.

Las elecciones municipales apuntan a un posible ayuntamiento de centro derecha en Madrid que ha dicho que quiere trabajar con los promotores para solucionar el problema de la vivienda.

Estos últimos años por determinadas políticas que no han sido solo del último gobierno local, se han dejado de desarrollar muchos ámbitos y no se han hecho actuaciones sobre suelo para hacerlo urbanibale. Fundamentalmente ha crecido en el sur de Madrid con el ensanche de Vallecas, el ámbito de Cañaveral y sobre todo en la zona norte se han dejado de hacer muchas actuaciones. Uno de los mayores impulsos que recibirá la ciudad con el ayuntamiento de centroderecha será Madrid Nuevo Norte, una promoción que la ciudad necesita.

Al final la subida de precios en el sur está causada en parte porque no hay vivienda nueva, ¿no es así?

Sí, pero en el arco sur hay mucha demanda que quiere posicionarse en un producto de alta calidad. Hemos vendido en Alcorcón nuestra promoción unifamiliar a ritmos muy altos porque hay mucha demanda insatisfecha.

También tenéis vivienda de costa

En Ibiza está comprando mucho comprador nacional, no solo extranjero. Hay mucha vivienda de costa de primera residencia que se necesita. Con la promoción Caleta Green, cerca de Málaga y Granada, hay una buena demanda que se ve apoyada por los nuevos tipos de trabajo, con teletrabajo. Son promociones que se acercan a clientes no sólo para segunda sino para primera residencia. En Sanjenjo hemos apostado por un mercado locaL. Apostamos tanto en capitales de provincia (Coruña) como promociones de costa que habían estado diez años sin desarrollo de obra nueva. En Avintia Inmobiliaria Playa Canelas I y II lo tenemos ya comercializado el primero con un préstamo promotor y a punto de empezar las obras en el segundo caso.

¿Qué tal la relación con los bancos?

A partir de 2007, 2008 las relaciones con la banca han hecho que no sólo se profesionalice el sector inmobiliario poro vía de su promotor sino que también la banca ha sumido su rol de mayor análisis de riesgo. A día de hoy la banca está concediendo crédito a la promoción inmobiliaria con unos requisitos mas altos que en otras etapas. Normalemente si no tienes unas preventas superiores al 50% o 60% no apuestan por ti, aunque hay entidades que como hay mucha liquidez llevan el nivel de preventas más bajo. Los riesgos son menores ahora que en años atrás.

«La tecnología va avanzando y estamos estudiando otros sistemas industrializados de construcción que necesiten menos capital humano»

¿Te parece adecuado el número de viviendas que se están construyendo?

Pensamos que se puede hacer un mínimo de 150.000 viviendas de obra nueva al año. Ahora mismo el sector tiene restricciones, no solo por el lado promotor sino por el lado constructor -tiene menor capacidad que hace 10 años porque ha habido mucha fuga de capital humano que es irremplazable- y eso hace que la capacidad de construir está limitada. Pero la tecnología va mejorando y estamos orientados a estudiar como promotores otros sistemas industrializados para que haya una menor necesidad de capital humano y que los tiempos se recorten.

Hace diez años se hacían un millón de viviendas nuevas, una cifra no deseable y que no puede volverse a repetir

Una de las grandes lacras del sector es la destrucción del tejido productivo tanto en constructoras como inmobiliarias en los últimos años. Gracias a la llegada de los fondos internacionales que han apostado por nosotros, ahora mismo estamos en posición de digerir cifras próximas a 150.000 unidades anuales. Ahora mismo estamos en 70.000, 80.000 unidades que son muy pocas y aún así estamos inmersos en problemas de plazos a nivel burocrático donde las administraciones no son lo suficientemente rápidas para acompañar el crecimiento de la obra nueva.

También ayudáis al cliente ofreciendo la posibilidad de ver la vivienda en 3D

Apostamos por técnicas que nos permitan ver cómo va a ser la futura vivienda y que el comprador pueda ver cómo van a ser sus espacios. Por eso hemos apostado por una tecnología que les permita hacer cualquier tipo de simulación para cambiar todo sobre la marcha y que el cliente sea consciente de lo que está comprando. Así evitamos sensaciones contrarias a las que había a la hora de adquirir la vivienda.

Nos encontramos con bolsas de viviendas como las de Sareb o las que la banca ha vendido a los fondos que tienen difícil su venta.

Por eso hay que conocer la demanda mediante un estudio continuo. Nosotros hemos comprobado que analizando bien las bolsas de demanda en distintos lugares con la ayuda de la tecnología, es incluso fácil saber que una promoción va a venderse con cierta facilidad.

¿Qué hay del cliente extranjero?

Es diferente al que había hace diez años. Entonces era una cliente que podía venir un mes al año y esperaba revender con beneficios. Hoy el cliente que viene de fuera espera vivir varios meses al año, es un comprador que quiere vivir en España más tiempo que antes. En Avintia Inmobiliaria estamos viendo más presencia de clientes de la Unión Europea que de asiáticos.