Intervenir la vivienda no funciona: el precio se dispara un 8% y tiene margen hasta los máximos de 2008

Los intentos realizados hasta la fecha por el Gobierno de Sánchez para frenar el precio de la vivienda han cosechado un rotundo fracaso, y esta continúa siendo la tónica general, según el último estudio realizado por la consultora Accenture. Los datos definitivos de 2023 reflejan que el precio de la vivienda aumentó un 8,1% el año pasado, con especial presión en los grandes núcleos urbanos. Esta cota está todavía un 16% por debajo del nivel máximo de 2008, antes de que estallara la burbuja inmobiliaria en 2010, pero refleja el intenso crecimiento de los precios desde entonces como consecuencia de la recuperación paulatina de la actividad económica, el empuje acelerado de la inmigración y la recuperación de la demanda general de inmuebles, así como de una oferta insuficiente, atenazada por la escasez de suelo y la pesada regulación para liberarlo.

Estas son las conclusiones más relevantes de la séptima edición del Observatorio que realiza anualmente Axis Corporate, perteneciente a la consultora Accenture. De acuerdo con el estudio, Baleares es la autonomía lideró el ranking con un valor de 4.148 euros por metro cuadrado, seguida de la Comunidad de Madrid (3.247 euros) y País Vasco (2.867 euros). En el lado opuesto, Extremadura y Castilla La Mancha registran los precios más bajos, alrededor de 967 euros y 917 euros por metro cuadrado, respectivamente.

Al examinar los precios en las ciudades durante el mismo año, Ibiza encabeza la lista con 5.962 euros por metro cuadrado, seguida de San Sebastián (5.367 euros) y Barcelona (4.259 euros). No obstante, los mayores incrementos en el precio de la compra de vivienda en 2023 fueron en Málaga (+62,4%), Islas Baleares (+58%) y Alicante (+56,9%). En contraste, las ciudades más asequibles son Zamora (1.251 euros), Jaén (1.315 euros) y Ávila (1.324 euros).

Uno de los puntos principales de la estrategia del presidente Sánchez desde que ganó la presidencia del Gobierno ha sido el aprobar medidas para tratar de contener primero, y reducir después el acceso a la vivienda, que constituye una de las preocupaciones más acuciantes de los ciudadanos, con gran capacidad de movilización, al menos teóricamente, sobre buena parte del electorado socialista, formada por los jóvenes con trabajos precarios o la población en situación de mayor fragilidad económica. Pero los intentos realizados hasta la fecha no han logrado mejorar en absoluto la situación.

La principal razón es que no atacan el problema clave, que es la falta de suelo para edificar y que impide aumentar sustancialmente la oferta. La falta de eficiencia de las políticas públicas es similar en lo que se refiere al mercado del alquiler, en el que la evolución intensamente alcista de los precios no da visos de agotamiento, y un sector en el que se sigue el mismo patrón de los precios de venta de viviendas. Cataluña, Comunidad de Madrid, Baleares y País Vasco destacan por tener precios de alquiler significativamente superiores a la media nacional, que se sitúa en 10,5 euros por metro cuadrado.

La rentabilidad por compra de una vivienda para alquiler, a nivel nacional, alcanzó el 3,4%, siendo más alta en regiones como Castilla la Mancha, Valencia y Castilla y León, que ofrecen tasas cercanas al 10% en sus provincias. En el lado contrario se sitúan Islas Baleares (4,7%), País Vasco (5,6%) y Melilla (5,8%). Por su parte, la preferencia por viviendas en propiedad en España, a pesar de haberse producido una disminución en los últimos años, sigue situándose por encima de la media los países de la zona euro (65,8%), con un 75,7% de ciudadanos que prefiere un inmueble en propiedad. Estos datos, según el director general de Axis Corporate, Gonzalo Ortega, reafirman la idea de que la colaboración entre el sector público y privado es «crucial» para satisfacer la demanda del mercado.

El problema del acceso a la vivienda en nuestro país está íntimamente ligado con la falta de oferta, según recoge el informe anual del Banco de España, que hace un repaso a todos los desequilibrios que afronta la economía española. Esta conclusión representa un contratiempo para el Gobierno de Sánchez, que siempre ha ligado el desajuste y las dificultades para encontrar un alojamiento, ya sea en propiedad o en alquiler, a asuntos relaciones con la especulación, el parque de viviendas vacías y en general, como dijo hace unos días el presidente, a la consideración de la vivienda como un negocio más que como un derecho. El informe del banco central, sin embargo, tiene la certeza, y ofrece los datos precisos al efecto, de que el origen y la causa del problema es el desacoplamiento entre la oferta y la demanda.

De acuerdo con el estudio, el diferencial acumulado en 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva alcanza unas 375.000 unidades. Además, en 2024 y 2025, las proyecciones de creación neta de hogares, junto con el volumen de viviendas actualmente iniciadas que se terminarán en este período, implicarían un déficit adicional superior a las 225.000 viviendas. La suma da un total de 600.000 inmuebles de uso residencial que inevitablemente van a faltar, empujando alza los precios y avivando el malestar social. Así, la vivienda nueva podría satisfacer apenas un 40% de la demanda potencial de los nuevos hogares en el período 2022 2025 en su conjunto.