FCC se plantea comprar Metrovacesa con los 965 millones de la venta de su filial de servicios

El em­pre­sario me­xi­cano Carlos Slim, primer ac­cio­nista del Grupo FCC, no cesa en su intención de convertirse en el árbitro de la prevista (y necesaria) reor­de­na­ción in­mo­bi­liaria es­pañola. El negocio del ladrillo es uno de los predilectos del primer accionista del grupo presidido por Esther Alcocer Koplowitz. Con dinero fresco, como los 965 millones de euros que acaba de obtener por el 24,9% de su filial de Servicios Medioambientales vendido a la gestora de los planes de pensiones de Canadá, CPP Investments, FCC vuelve a plantearse el asalto sobre Metrovacesa. Algo que confirman fuentes del sector; aunque la compañía ha declinado hacer declaraciones al respecto.

Incluso analistas como CIMD Research dan por hecho también este nuevo asalto. «FCC no necesitaba esta infusión de caja -dice la casa de análisis- aunque es posible que posibilite mayores inversiones por parte del Grupo en el negocio inmobiliario, incluyendo una compra completa de Metrovacesa».

La propia FCC ha reconocido ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que: «El principal destino de los fondos será atender las oportunidades estratégicas y las necesidades corporativas del grupo FCC».

La propia CIMD Research califica de «muy bueno» el precio obtenido por la venta del 24,99% de su filial de servicios «pues implica unos fondos propios de 3.850 millones para el 100% de Medio Ambiente».

Eje estratégico

Desde su entrada en el mercado español, Carlos Slim ha centrado su interés en el negocio inmobiliario, como hizo en su país de origen. Slim ha centrado la gestión de FCC en un severo y rápido proceso de saneamiento y reducción del apalancamiento del grupo. Eso ha pasado por la venta de compañías como Cemusa -mobiliario urbano- o Flightcare -handling- y la apertura del capital de sus dos ‘joyas’: Agua (Aqualia) y Medioambiente. En paralelo, ha llevado a cabo la reordenación de sus posiciones inmobiliarias para controlar Realia (directamente y a través de FCC) dirigida a obtener un posicionamiento sólido en el sector inmobiliario.

Todo ello ha permitido duplicar, prácticamente, la dimensión de FCC Inmobiliaria que cuenta con una filial, Jezzine, que ha sido el instrumento inversor en diversas operaciones de adquisición de activos y participaciones accionariales. Con ello, FCC Inmobiliaria se ha convertido en el tercer negocio del grupo por beneficio de explotación y controla Realia y el 17% de Metrovacesa. Una participación que consiguió a través de la oferta pública de adquisición (OPA) que lanzó hace un año, calificada entonces como una «operación financiera».

Entonces, FCC Inmobiliaria desembolsó 125,26 millones de euros y contó con la financiación del Banco Santander -primer accionista de Metrovacesa- que le concedió un crédito puente de más de 280 millones.

Aprovechar el ciclo

En un mer­cado languidecido -es­pe­cial­mente en el sector re­si­den­cial- por el efecto de la inflación y la subida de tipos, Slim está consolidado como un in­versor de re­fe­rencia dentro de una com­pañía, Metrovacesa, en la que el mo­vi­miento en su capital solo es cues­tión de tiempo. Para los grandes accionistas de la misma -Santander y BBVA- la inversión en ‘ladrillo’ ha perdido interés.

La idea, ahora, es aprovechar ese ciclo bajista para acometer un proceso de inversión que llevaría implícito el reordenamiento del sector con la gestión coordinada de grandes empresas como Metrovacesa, Realia y la propia FCC Inmobiliaria.

Tras la oferta pública de adquisición (OPA) lanzada hace un año a través de FCC Inmobiliaria sobre un máximo del 24% de Metrovacesa, el ‘asalto’ de Carlos Slim a la inmobiliaria se saldó con la aceptación de casi 17,4 millones de acciones, equivalentes al 11,47% del capital. Prácticamente, la mitad del objetivo de la oferta estaba limitado a un máximo el 24% para evitar superar el 30% (Slim ya controlaba el 5,5%), que le hubiera obligado a lanzar una OPA sobre la totalidad de la inmobiliaria que preside Ignacio Moreno.

Metrovacesa cerró la semana con una cotización de siete euros por acción tras subir el 1,3%. Eso supone un valor de mercado de 1.026 millones de euros.

Río revuelto

Presidida por Ignacio Moreno, Metrovacesa está controlada por los bancos Santander y BBVA, titulares del 49,3% y del 20,8% respectivamente, pero tras la oferta pública, el empresario mexicano suma casi el 17% de la inmobiliaria, lo que le coloca como tercer y destacado accionista de la misma. Y, al mismo tiempo, le posiciona en una posición privilegiada ante un eventual movimiento accionarial en la compañía.

Como ocurrió en su entrada en FCC, Carlos Slim se ha posicionado en Metrovacesa como el ‘caballero blanco’ que puede devolver los viejos laureles a la compañía cuyo desarrollo corporativo lleva años anquilosado por el enfrentamiento entre sus dos accionistas de referencia. Su toma de control no solo desencallaría la gestión de la inmobiliaria, sino que quitaría un auténtico problema a de los dos bancos. Habrá que ver si las buenas relaciones entre FCC y el Santander, incluso entre sus principales decisores -Carlos Slim por el grupo constructor y Héctor Grisi por el banco- permite agilizar la operación en la que, el previo ofrecido será, lógicamente, la clave.

Ser el primer accionista de una empresa ‘bloqueada’ desde el punto de vista institucional (Metrovacesa) no interesa a nadie. Algo que resolvería rápidamente la oferta de FCC.

Además, los intereses accionariales han cambiado en los últimos años. El Santander es el accionista de control en Merlin Properties. La entidad financiera que preside Ana Botín posee más del 22% de la mayor socimi española-el segundo accionista apenas supera el 3%- con una cartera de activos valorada en torno a los 13.000 millones.

Una dimensión de compañía y una participación que, sumadas al porcentaje que controla en Metrovacesa y a la tendencia a medio plazo que apunta el sector inmobiliario español, pueden llevar a la entidad cántabra a replantearse su estrategia de inversiones en el mismo. Especialmente si se consideran las tensas relaciones que el equipo del banco mantiene con la dirección de Merlin Properties.

Eso, además, equilibra la fuente de ingresos de la cabecera inmobiliaria de FCC que actualmente proceden de la venta de promociones y los alquileres (sobre todo oficinas) por parte de Realia y Jezzine.

Metrovacesa le aporta no solo el valor de una participación en el primer promotor inmobiliario español, sino que le asegura unos ingresos financieros cuyo origen está en la promoción pura -especialmente residencial- y la gestión de suelo. La compañía, con más de cien años de historia ha reafirmado su estrategia de centrarse casi en exclusiva en el mercado residencial; para lo cual abandonará paulatinamente sus actividades en renta.

Dicho de otro modo, desde un punto de vista operativo, Metrovacesa supone un complemento casi perfecto a la actividad de Realia que, divide su cifra de negocios, casi a partes iguales, entre los ingresos por alquileres, especialmente de oficinas y la entrega de promociones en residencial.

Presidida por Juan Rodríguez Torres, Realia cuenta con unos activos mayoritariamente dedicados al alquiler de oficinas (dos tercios de la actividad) centros comerciales y promoción residencial. Prácticamente, la inversa de los activos de Metrovacesa en los que el uso residencial representa el 77% de su actividad. Una estructura de negocio complementaria cuya gestión conjunta daría lugar a un auténtico gigante en ambos negocios.