De la casa familiar al activo para fondos de inversión: 40 años de evolución de la vivienda

Cuarenta años son toda una vida y especialmente cuando se trata de analizar la evolución de un mercado como el de la vivienda que ha sido a la vez, símbolo de riqueza y talón de Aquiles de la sociedad española, que llegó a enloquecer con el ladrillo y el suelo «que nunca bajaban» y poco a poco tuvo que despertar de ese sueño. El Día de la Constitución y el 40 aniversario de la Carta Magna que se celebra este jueves es un buen momento para echar la vista atrás.

La Constitución consagra el derecho a la vivienda, pero según los expertos consultados esto no es más que «una declaración de intenciones» que no está a la altura de un derecho fundamental. En los últimos 40 años es imposible seguir la pista a la evolución de los precios, tal y como reconoce José Luis Campos Echevarría, autor de ‘La burbuja inmobiliaria española’ y experto del sector: «No tenemos datos fiables que lleguen a tantos años atrás». El propio INE sólo ofrece datos comparables desde 1995, que nos dicen que entonces el precio medio del metro cuadrado estaba a 670 euros. Tras unos máximos de 2.101 euros en el primer trimestre de 2008, los precios se hundieron, y desde 2013 se encuentran entre los 1.450 y los 1.500 euros por metro.

Los datos fiables nos remontan solo a los inicios del siglo XXI. En 2001 el parque de viviendas era de 21 millones. Hoy es de 25,6

Hay que tener en cuenta que anteriormente, las estadísticas básicas eran sobre precio de tasación mientras que luego se pasó a medir los precios de compraventa. Tampoco disponemos de estadísticas de parque de viviendas más allá de 2001, por lo que, de los 40 años de la Constitución, solo en la mitad más reciente tenemos datos fiables. En 2001 había 21 millones de viviendas censadas según la metodología del Ministerio de Fomento. Actualmente son más de 25,6.

Para hacer este artículo para el Día de la Constitución nos hemos encontrado con que los datos no son totalmente confiables, como muestra el hecho de que este periódico no haya conseguido la aportación de Idealista, uno de los portales inmobiliarios más conocidos del país, que ha alegado no disponer de datos para tan largo periodo de tiempo. Otros como Fotocasa o Pisos.com tampoco han querido participar.

Vivienda más cara 

De lo que sí se puede hablar es de percepciones. Por ejemplo, es una percepción generalizada que la vivienda ahora es mucho más cara en comparación con un sueldo medio de lo que era hace 40 años. La evolución del precio medio que se ha más que doblado en 20 años es ejemplo de ello. En las ciudades se necesitan muchos sueldos medios para adquirir una vivienda y las facilidades hipotecarias para dar préstamos con más tiempo de vencimiento han permitido aumentar los precios. «Antes el crédito hipotecario casi no se daba y se precisaban avales de dos personas. No importaba que tuvieras un sueldo porque en la primera compra el banco exigía el aval de un familiar. Luego las hipotecas se han convertido en un tema más industrial y perfeccionado que se desarrolla de forma habitual», cuenta Campos.

El crecimiento de las hipotecas ha sido brutal y decisivo en la expansión de la propiedad. En otros países de nuestro entorno, otros mercados hipotecarios menos dinámicos no han permitido expandir tanto la propiedad de la vivienda como en España.

La banca ha conseguido transformar la financiación de corto plazo en largo plazo gracias a mecanismos de cobertura para poder dar plazos más largos.

Entrada de los fondos

Lo que nadie podría imaginar en el Día de la Constitución de 1978 es que el sector inmobiliario español se convertiría 40 años más tarde en una pieza codiciada por los fondos de inversión estadounidenses y británicos. Cerberus, Lone Star, Blackstone… llegaron en lo más profundo de la crisis económica para ‘ayudar’ a la banca a sacar de sus balances sus activos más tóxicos.

«Los fondos han tenido efectos muy dispares, han quitado peso muerto a los bancos aunque con colocaciones fuera. Hay que tener en cuenta que cuando Blackstone compra 30.000 millones al santander no lo hace del todo sino que es un modo de que aparque su ladrillo fuera para que pueda rescatar coeficientes y liberar provisiones. La letra pequeña dice que se devolverá parte de esos activos según el ritmo al que se puedan vender». En muchas ocasiones, estos fondos han comprado activos que tienen difícil venta, pues en ellos no abunda lo que actualmente demanda el mercado: viviendas bien situadas en las ciudades o segunda residencia de calidad. Por el contrario, tienen mucha segunda residencia mal acondicionada, viviendas en localidades pequeñas que no tienen demanda e infraviviendas en las propias ciudades.

En general, la percepción en el mercado financiero es de que los fondos han ayudado a una digestión del ladrillo que lastraba demasiado las cuentas de los bancos españoles. Sólo algunos casos como la venta de vivienda pública del Ayuntamiento de Madrid a fondos de inversión nortemericanos han causado más polémicas y problemas que beneficios.

Tratar de evitar nuevas crisis

La experiencia de la primera década del siglo XXI con respecto al mercado de la vivienda ha mostrado los perjuicios que puede tener para una economía un mercado sin la suficiente regulación, una inyección de liquidez brutal y unos agentes económicos individuales descontrolados. Por ello desde instituciones como el Banco Central Europeo se han puesto en marcha políticas macroprudenciales. Tal y como las define la institución de Mario Draghi, se trata de «la adopción de políticas específica para impedir que los riesgos y vulnerabilidades crezcan y se propaguen a todo el sistema financiero».

Se tratan de evitar la formación de burbujas en los precios de los activos. «Cuando los precios de los activos, como la vivienda, aumentan muy por encima de su valor intrínseco, existe el peligro de un desplome súbito de dichos precios», dice el BCE. También riesgos excesivos por las entidades de crédito o endeudamiento excesivo de empresas y hogares.

Mediante herramientas como los requerimientos de capital a la banca, se busca que el mercado de la vivienda no vuelva a arrastrar a toda la sociedad a una trampa de endudamiento.