Un enfoque liberal para el problema de la vivienda

El acceso a la vivienda se está convirtiendo en un gran problema. El intervencionismo está estrangulando el mercado con su política intrusiva, donde quiere establecer control de precios, imponer cuotas de vivienda social en cada promoción de viviendas y donde no lucha contra la ocupación ilegal de viviendas. Esto desincentiva la oferta.

Además, su negativa a liberalizar suelo constriñe la oferta todavía más, con lo que el precio sube. Por otra parte, como hay una demanda creciente, el precio se incrementa también por esa vía.

Adicionalmente, la burocracia ralentiza todo el proceso de movilización de suelo -con su parte de fundamentalismo medioambiental que puede llegar a paralizar una promoción entre dos y tres años-, agravando el problema de oferta.

Por eso, como ya señalaba este periódico recientemente, desde el Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria hemos propuesto, recientemente, las siguientes medidas:

1. Hay que liberalizar suelo, para poder ponerlo en producción en el mercado inmobiliario, de manera abundante, que impulse exponencialmente el tamaño de la oferta, clave para poder reducir el precio.

2. Esa liberalización debe ir acompañada de una reducción de la burocracia al mínimo posible, que agilice la tramitación de licencias y requerimientos normativos.

3. Igualmente, debe adecuarse la normativa medioambiental a la racionalidad, puesto que actualmente existe una agresiva restricción medioambiental no justificada, que puede llegar a retrasar dos o tres años la construcción de viviendas.

4. Hay que generar el marco adecuado para que las compañías inmobiliarias puedan alcanzar un tamaño relevante que le permita aprovechar las economías de escala y, especialmente, captar la atención de los inversores internacionales, que buscan invertir en compañías y operaciones de gran tamaño, que es muy pequeño en España en comparación con el de otros muchos países europeos.

5. Hay que acabar con toda ley intervencionista en el mercado de la vivienda, tanto la que obliga a determinados porcentaje de vivienda pública como a la limitación de precios también en el mercado de alquiler, que expulsa a ciudadanos que desearían alquilar y que, ante la dificultad existente para ello, recurren a la compra, que tensa la demanda y los precios en un entorno de escasez de oferta.

6. Ligado con lo anterior, hay que acabar con la limitación de alturas y la limitación demográfica, así como adecuar el diseño urbanístico a necesidades reales que evite el consumo de suelo edificable en grandes calzadas y avenidas con sobrecapacidad, que son infrautilizadas y que drenan suelo disponible.

7. Hay que dotar de seguridad jurídica el mercado de la vivienda, con un cambio normativo que luche contra la ocupación y que permita recuperar una vivienda ocupada de manera inmediata, pues ello también contribuirá a mejorar la oferta en el mercado de alquiler y a aliviar tensiones en los precios, vía menor demanda, en el de compra de viviendas.

8. Y, una vez realizada la movilización del suelo, liberalizándolo, eliminadas las trabas y reforzada la seguridad jurídica, hay que bajar los impuestos a las viviendas, incluso eliminarlos. En vivienda de segunda mano, las CCAA pueden reducir al 0% el tipo del impuesto de transmisiones patrimoniales para vivienda habitual. En el caso del IVA, el Gobierno podría solicitar a la UE que incluyese la vivienda habitual en aquellos bienes y servicios que pueden ser objeto de aplicación de tipo cero. Dicha bajada convendría que fuese justo después de la liberalización del suelo y la eliminación de la burocracia, para impedir que ese ahorro se trasladase al precio ante el mantenimiento de la escasez de oferta.

9. No podemos seguir con una política intervencionista en el mercado de la vivienda como la que existe, que tapona las posibilidades de los ciudadanos, especialmente de los jóvenes, para comprar una vivienda, con gran incidencia en la clase media, que no puede acceder a una vivienda de ayudas públicas, puesto que tiene una renta mayor al listón que da derecho a optar a ella, pero que con todos los impuestos que paga y los que gravan la vivienda, no tiene capacidad para afrontar la compra de una, porque los precios son exorbitados debido a la regulación e intervención en materia de vivienda y a la voracidad recaudatoria que sufre también la compraventa de viviendas.

Todo ello, permitiría lograr que el acceso a la vivienda fuese más fácil para tantos ciudadanos, especialmente jóvenes.