Ley Hipotecaria

La nueva ley dispara la competencia por ‘robar’ 2,3 millones de hipotecas firmadas desde 2013

La nueva norma favorece la competencia entre bancos por las hipotecas más nuevas, al eliminar las comisiones por subrogación

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La nueva ley hipotecaria disparará la competencia entre entidades financieras por captar préstamos que vengan de subrogación o novación. El texto aprobado de forma definitiva este jueves en el Congreso abre de forma indirecta un nuevo nicho de mercado que afectará a las aproximadamente más de 2 millones de hipotecas vivas actualmente que se firmaron después del 1 de enero de 2013, día en el que el Gobierno de Mariano Rajoy puso fin a la deducción en el IRPF por compra de vivienda habitual.

Según los expertos de iAhorro: "Finalmente, la nueva norma no tendrá carácter retroactivo de forma general. Sin embargo, sí que afectará a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor". Esto quiere decir que para todos préstamos vivos se podrá subrogar sin costes y libremente, estableciendo un mecanismo de compensación entre los dos bancos en los que se haga el cambio basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.

Según cálculos realizados por OKDIARIO, desde 2013 se han firmado exactamente 2,43 millones de hipotecas, a razón de algo más de 300.000 durante los primeros años y en cifras cercanas a las 450.000 firmas durante 2017 y 2018. Dado que la nueva ley es retroactiva para subrogaciones y novaciones tal y como cuenta iAhorro, será este segmento de hipotecas recientes el que pueda verse más interesado en realizar un cambio de entidad bancaria al no existir precisamente esa deducción anual por compra de vivienda que podía alcanzar hasta los 9.040 euros por una compra individual o los 12.000 por compras en pareja.

"Para un cliente que se está desgravando la compra de vivienda el ahorro por subrogación difícilmente superará el impuesto que se deduce"

"Para un cliente que firmó la hipoteca antes de 2013 quizá no interese porque aún ese la está desgravando y el ahorro por la subrogación difícilmente superará el impuesto que se deduce", indican los especialistas del comparador financiero. Hay que tener en cuenta que una subrogación supone una nueva firma de contrato hipotecario, que con los parámetros actuales no dispondría de esa deducción.

Actualmente además, cuando la entidad con la que teníamos el contrato hipotecario igualaba la oferta de la subrogación, el cliente estaba obligado a quedarse. Ahora ya no será así y será éste el que tenga la última palabra. En el caso de la novación si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmó en su hipoteca podrá cambiarlas sin que la entidad le cobre ninguna comisión por la novación.

El notario tendrá más responsabilidad para asegurarse de la comprensión del contrato hipotecario por parte del cliente de la que ha tenido hasta ahora

Según el comparador Kelisto, ahora tras encontrar una nueva oferta hipotecaria habrá que esperar "a que el banco al que  te quieres cambiar comunique a tu banco actual que te quieres marchar (a través de un notario) y que le pida información de tu préstamo. Desde ese momento, tu banco tendrá 15 días para anular la operación (también ante notario) y dispondrá de otros 10 días para hacer una contraoferta mejor de la que te ofrecía la entidad a la que te querías ir".

La diferencia es que ahora el coste lo asumirán los bancos, el que recibe la nueva hipoteca y el antiguo, que no podrá establecer la comisión por subrogación y novación que suponía un gasto añadido. A partir de ahora, "el banco no deberá preocuparse sólo por captar el cliente para la firma de hipotecas sino por mantenerlo en el tiempo".

Más responsabilidad para el notario

Otro cambio de importancia pero que en este caso sí que afectará tan solo a las nuevas firmas es la mayor responsabilidad que se otorga hasta el notario, cuya obligación no será solo firmar y cobrar como hasta ahora sino al que la ley exigirá que reciba un mínimo de dos veces al cliente y una de ellas sin presencia del banco. "El notario tendrá que ver si el cliente comprende las condiciones de la hipoteca que va a firmar o no", dicen en iAhorro. Lo que falta por definir, asegurarn, es cómo lo va a atestiguar el notario y bajo qué procedimientos.

Con respecto a los productos vinculados que pueden ofrecer las entidades para abaratar el coste total de la hipoteca, la nueva ley prohíbe que se tengan que exigir pero permite que los puedan ofrecer como bonificación a las propias condiciones hipotecarias, algo que de facto ya se hace y que hará que esto no cambie excesivamente. "La diferencia más importante estriba en que tú puedes ofrecer productos vinculados e ir mejorando las condiciones de la hipotieca. Pero si yo como cliente me presento con una oferta igual en características o coberturas, el banco tiene que mantener las modificaciones que ofrecía por ese seguro. Los productos vinculados están pensados para proteger el pago que se haga de esa hipoteca y si tú lo garantizas con las exigencias que tiene el banco, por ejemplo un seguro de vida aunque sea con otra compañía, deberán tenerlo en cuenta", dicen también desde iAhorro.

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