La demanda de viviendas se ralentiza porque los compradores prevén una caída de los tipos en 2024

La compraventa de viviendas cayó un 11,1% en octubre en comparación con el mismo periodo del 2022, hasta las 45.903 operaciones y acumula nueve meses retrocesos. Al respecto, el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de España considera que «estas cifras siguen evidenciando que estamos en un ciclo bajista debido al encarecimiento de la vida en general y de las hipotecas en particular».

Sin embargo, la organización cree que el escenario actual «es más que lógico» porque los compradores consideran que «los tipos de interés están en su punto más alto de los últimos 15 años y que van a volver a bajar en el corto y medio plazo, por lo que decide retrasar la compra de una vivienda si necesita financiación hipotecaria».

Por su parte, José María Basáñez, presidente del Grupo Tecnitasa, también prevé «una leve bajada y una estabilización de los tipos de interés para comienzo de 2024, continuando la evolución del último trimestre de 2023». De ser así, «podemos esperar que en 2024 se reactive parte de la demanda de compra que se había retirado durante 2023 como consecuencia del encarecimiento del crédito».

Desde el Consejo General de los COAPI explican que «la ciudadanía ha cogido miedo al euríbor. Por ello, prefiere contratar hipotecas a tipo fijo (56,7% en octubre) que a tipo variable (43,3%), aunque sea pagando más».

De hecho, el tipo de interés medio en octubre fue del 3,57% para las hipotecas a tipo fijo, mientras que el de las variables se situó en el 3,02%. De los 12.212 casos totales en los que se han realizado cambios en las condiciones de una hipoteca, en el 44,4% se deben a cambios del tipo de interés. Después de esa modificación, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó en octubre del 11,6% al 29,4%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuyó del 87,4% al 69,9%.

Además, el Consejo General de los COAPI asegura que era de esperar que el importe medio de las hipotecas siguiera cayendo -lo hizo un 5,3% interanual en octubre situándose en 140.564 euros- debido a que ahora el volumen de negocio es menor, tanto por la caída de las compraventas de este año como por la compra de inmuebles más económicos, ya que las operaciones tienen un menor importe debido a la menor capacidad económica de la demanda.

«A esto hay que sumar el hecho de que ahora las familias tratan de evitar la financiación rebajando sus expectativas y comprando viviendas más baratas», afirman desde el Consejo General.

Precio de la vivienda

El presidente de Tecnitasa señala que el incremento de las compraventas y, por tanto, de la demanda, podría ocasionar «subidas de precios», pero con un comportamiento heterogéneo en la línea del propio mercado: la vivienda nueva y las zonas donde la demanda es más robusta tendrán mayor impacto.

Basáñez afirma que el comportamiento de los tipos de interés marcará la evolución de los precios en 2024. «Si los tipos se estabilizan, podremos asistir a nuevas subidas moderadas de precios en 2024, de hasta una media del 4%», dice. Por el contrario, si no frena la subida de los tipos de interés, se dará un escenario parecido al que se ha producido en 2023 con una demanda menos agresiva, lo que podría derivar en un ligero descenso de precios en términos generales que se producirían de forma desigual, ya que el precio de compra continuará resistiendo en la vivienda nueva y en las zonas donde la demanda es más sólida.

Por otro lado, según un análisis realizado por Solvia, la cifra de compraventas podría bajar entre el 5% y el 8% el próximo año. Mientras que los precios seguirán aumentando en la misma línea que en 2023, entre el 1,5% y el 2,5%.