El sector logístico sigue al alza: se sumarán 21 millones de m2 de nueva superficie hasta 2025 en Europa

El sector logístico europeo continúa con su tendencia alcista, tanto en términos de inversión como de demanda. Por ello, cada vez más empresas e inversores se lanzan al desarrollo de nuevos proyectos. Solo en 2020, la demanda de espacio logístico adicional ascendió a más de 10 millones de metros cuadrados Europa, y hasta 2025 se estima que podrían incorporarse otros 21 millones de metros cuadrados en el continente, según un informe elaborado por la gestora internacional de inversión inmobiliaria Savills Investment Management.

Pese a este dato, la firma llama a la cautela, ya que el repunte de la demanda ha provocado una caída en las rentabilidades de los activos logísticos de gran formato (conocidos como ‘big box’). En concreto, las rentabilidades netas iniciales de activos prime se encuentran ahora en mínimos históricos de entre el 3,5% y el 4%, llegando a registrar en ocasiones niveles incluso inferiores en los principales mercados europeos.

En este sentido, Alistair Ennever, responsable de Logística para Europa de Savills Investment Management, comenta: «En un momento en que las rentabilidades se encuentran en niveles históricamente reducidos, la selección de activos, el aumento de los alquileres y la sostenibilidad de los ingresos son ahora los factores más importantes a tener en cuenta por los inversores».

Nuevas oportunidades

El informe identifica oportunidades en el ámbito de las naves industriales y logísticas estándar de gran tamaño. Puesto que, según la gestora, la demanda a largo plazo, el crecimiento económico, el volumen comercial, la producción manufacturera y las ventas minoristas siguen brindando «un sólido respaldo a estas clases de activos».

Por otro lado, la disponibilidad de activos logísticos de gran tamaño continúa siendo limitada en los principales mercados de Europa, «como evidencian sus tasas de disponibilidad próximas a mínimos históricos», aseguran desde Savills IM.

«Continuamos apreciando valor en la compra y creación de instalaciones logísticas e industriales modernas y flexibles en centros clave, si bien con un enfoque más selectivo», puntualiza Ennever.

Incremento de los alquileres

En el mercado de logística urbana y de última milla, Savills IM prevé que el crecimiento de los alquileres. Además, vaticina que el valor del suelo será más elevado en los emplazamientos urbanos y periféricos debido a la escasez de terreno y a la fuerte demanda de ocupación de instalaciones de última milla cercanas a los consumidores finales.

Para concluir, el informe apunta que el acceso a activos logísticos de emplazamientos urbanos que cumplan los criterios ESG demandados por los inversores y los inquilinos resulta complicado.  Por ello, podría ser necesario adoptar un enfoque de «construir en lugar de comprar».

Inversión logística en España

La inversión logística en España ha superado los 1.510 millones de euros en el primer semestre de 2021, casi la cifra registrada en 2020. Además, según los datos de la consultora Savills Aguirre Newman, la previsión para este año es alcanzar récord histórico en inversión en dicho segmento: con más de 2.000 millones de euros.

En concreto, la operación logística más importante en lo que va de año la protagonizó Bankinter Investment en mayo. El brazo de banca privada de la entidad financiera compró a CBRE Global Investors la plataforma de activos logísticos Montepino, tras adjudicarse la cartera en un proceso competitivo. La transacción está valorada en más de 1.000 millones de euros.