Los propietarios de viviendas alquiladas lo tienen más difícil ante un impago por la Ley de Vivienda

El alquiler de viviendas en nuestro país ha experimentado un cambio significativo en los últimos tiempos, convirtiéndose en uno de los temas más candentes en la sociedad. La escalada de precios, la limitada oferta y las tensiones entre inquilinos y propietarios han dominado la agenda política. Sin embargo, uno de los aspectos más controvertidos en este escenario es la duración de los plazos que los propietarios deben soportar para recuperar sus viviendas en caso de impago del alquiler. En la actualidad, estos tiempos se han extendido de aproximadamente 6 a 8 meses a más de un año en muchos casos.

Aproximadamente ocho meses después de la implementación de la Ley de Vivienda actual (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda), ya se empiezan a percibir las consecuencias de algunas de las medidas destinadas a proteger a los arrendatarios. En muchos casos, estas medidas se traducen en un aumento de los plazos necesarios para recuperar una vivienda alquilada.

Estas son algunas de las medidas con mayores repercusiones:

• Zonas tensionadas: La ley define zonas tensionadas como aquellas en las que la carga mediana de la hipoteca o del alquiler, sumada a los suministros, supere el 30% de los ingresos medios de un hogar. También se consideran zonas tensionadas aquellas en las que el precio del alquiler haya subido al menos tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. Cataluña será pionera al regular el precio del alquiler en estas zonas a partir de febrero, mientras que Madrid y otras comunidades han rechazado su aplicación.
• Suspensión de desahucios en hogares vulnerables: La Ley de Vivienda contempla cambios en el procedimiento de desahucio en hogares vulnerables, permitiendo que los servicios sociales evalúen la situación. Se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos a 2 meses cuando el propietario es una persona física y a 4 meses cuando es una persona jurídica. El Consejo de Ministros ha extendido la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2024.
• Limitaciones a grandes tenedores: Los grandes tenedores son aquellos individuos o entidades con más de 10 viviendas o cinco en zonas tensionadas. La ley establece requisitos para que puedan iniciar una demanda, y en caso de no llegar a un acuerdo, si el inquilino se declara vulnerable, el juez solicitará a los servicios sociales encontrar una solución, lo que podría prolongar los plazos.

Otras medidas en el alquiler

Además de estas medidas, otro factor que contribuye a la extensión de los plazos es la saturación de los juzgados. Muchos de ellos aún no se han recuperado de los efectos de la paralización causada por la pandemia y las medidas para combatirla. A principios del año pasado, la huelga de Letrados de la Administración de Justicia llevó a la suspensión de más de 350.000 juicios y la paralización de más de 400.000 demandas. Esta situación ha llevado a que la media para resolver un problema a través de los Juzgados de Primera Instancia, Instrucción y Familia en España sea de aproximadamente 8.2 meses, según datos del Consejo General del Poder Judicial. Los juzgados más afectados son los de las grandes ciudades, como Valencia, Madrid, Barcelona y Málaga, que son los más saturados.

Una posible solución, además de la paciencia, es priorizar el trámite extrajudicial e intentar alcanzar un acuerdo amistoso que resuelva el conflicto sin la necesidad de recurrir a un pleito. En caso de que esto no sea posible, existen productos aseguradores en el mercado que cubren la prestación por impago de rentas, adelantando al arrendador las mensualidades impagadas mientras dure el procedimiento. Algunos de estos productos permiten contratar más de un año de adelanto, como ARAG Alquiler, que ofrece opciones de 15 y 18 meses, adaptándose a la realidad actual y brindando a los asegurados la posibilidad de recibir la renta mientras esperan la resolución del conflicto con el inquilino.

En este contexto, es esencial destacar que la definición de «barato» en el mercado de alquiler de viviendas también ha experimentado una transformación. La noción de asequibilidad se ha vuelto relativa, especialmente al considerar utilitarios que tienen un precio inferior a los 25.000 euros y vehículos urbanos por debajo de los 20.000 euros. Esta comparación se vuelve aún más significativa al contrastar estos precios con los de automóviles eléctricos compactos que rondan los 40.000 euros o incluso vehículos del segmento B que superan los 35.000 euros. Aunque estos lanzamientos representan un paso adelante para la movilidad eléctrica, las cifras aún pueden resultar inaccesibles para una parte significativa de la población. Sin embargo, se vislumbra un avance positivo hacia la democratización de los vehículos eléctricos, desempeñando un papel crucial en su consolidación en el mercado.

Por tanto, la complejidad del panorama actual del alquiler de viviendas en España se ve reflejada en una serie de medidas legislativas que, si bien buscan proteger a los arrendatarios, también generan impactos en los plazos para la recuperación de viviendas y contribuyen a la saturación de los juzgados. La búsqueda de un equilibrio entre los derechos de los inquilinos y los propietarios sigue siendo un desafío para la política y la sociedad.