La Ley de Propiedad Horizontal lo confirma: se permite hacer obras sin pedir la licencia y puedes apelar al artículo 7.1

La licencia de obra es una autorización urbanística que concede el ayuntamiento para realizar reformas, rehabilitaciones o trabajos de construcción en viviendas y locales comerciales. Su finalidad es que la Administración pueda comprobar que las actuaciones cumplen con la normativa urbanística, las ordenanzas municipales y los requisitos de seguridad establecidos en cada localidad.

Si el ayuntamiento descubre que se está realizando una obra sin la correspondiente autorización, ya sea mediante una inspección o tras la denuncia de un vecino, puede adoptar diferentes medidas: ordenar la paralización inmediata de los trabajos, imponer una sanción económica, exigir la demolición de la obra cuando no sea posible legalizarla, con los costes a cargo del propietario, e incluso exigir responsabilidad penal.

¿Cuándo es obligatoria la licencia de obra?

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que «el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador».

En este contexto, cualquier intervención que resulte visible desde el exterior de la vivienda o altere la estética de la fachada debe contar con la aprobación del resto de propietarios. El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que se necesita el voto favorable de «tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación».

Sin embargo, el propietario de una vivienda o local no puede realizar en el inmueble actividades que estén prohibidas por los estatutos de la comunidad, que puedan causar daños a la finca o que incumplan la normativa sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Si se detecta alguna de estas actividades, el presidente de la comunidad, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u  ocupante, debe requerir al responsable el cese inmediato de las mismas. En este requerimiento se le advertirá de que, si continúa, podrán emprenderse las correspondientes acciones judiciales, según establece el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Si el infractor mantiene su conducta, el presidente, siempre que cuente con la autorización previa de la Junta de propietarios convocada para este fin, podrá presentar una acción de cesación ante los tribunales. Una vez presentada la demanda, junto con la acreditación de que se realizó el requerimiento al infractor y el certificado del acuerdo de la Junta, el juez puede ordenar como medida cautelar el cese inmediato de la actividad, bajo advertencia de que incumplir la resolución podría constituir un delito de desobediencia. Además, el juez puede adoptar otras medidas cautelares que considere necesarias para garantizar que la orden se cumple.

«Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento».

Obras que no necesitan licencia

Hay determinadas reformas que, dependiendo de la normativa de cada ayuntamiento, se pueden realizar sin solicitar una licencia de obra.

Por ejemplo, pintar paredes o techos, cambiar el suelo o los revestimientos y sustituir puertas interiores o ventanas por otras de características similares suelen considerarse actuaciones menores. También entra de esta categoría la renovación de baños y cocinas cuando no se modifican tabiques estructurales, así como instalar nuevo mobiliario.

En cuanto a las instalaciones y equipamientos, sustituir una caldera o instalar un sistema de calefacción en una vivienda unifamiliar, siempre que no implique una obra de mayor envergadura, tampoco requiere licencia. Lo mismo puede ocurrir con la instalación de aire acondicionado en el interior del inmueble o con la renovación de instalaciones eléctricas y de fontanería cuando no conlleven obras importantes.

En cualquier caso, que una reforma sea considerada menor no significa automáticamente que se pueda llevar a cabo sin ningún trámite. El procedimiento depende de la normativa municipal, y algunas actuaciones pueden requerir una comunicación previa, declaración responsable o autorización específica.

Quién es el responsable

Cuando se realiza una obra sin la autorización necesaria, el propietario del inmueble suele ser el principal responsable frente a la Administración, incluso cuando haya contratado a una empresa para realizar la reforma.El constructor o la empresa encargada de las obras también puede enfrentarse a sanciones si ejecuta trabajos sin la documentación o autorización correspondiente. Del mismo modo, el técnico director de la obra, como un arquitecto o arquitecto técnico, puede asumir responsabilidades.