La Ley de Propiedad Horizontal lo deja muy claro y el BOE lo confirma: tu vecino no puede hacer esto

Con la reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, la moriosidad en las comunidades de vecinos adquiere una respuesta normativa más contundente. Desde su entrada en vigor el 3 de abril de 2025 y su última revisión publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 24 de julio, esta ley introduce novedades relevantes.

Entre las medidas más destacadas aparece el artículo 21, dedicado específicamente al impago de los gastos comunes, con mecanismos preventivos, convencionales, judiciales e instrumentos de arbitraje y mediación.

Artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal, aprobada originalmente en 1960, ha sufrido diversas modificaciones a lo largo del tiempo. La versión actualizada establece que las comunidades pueden reclamar deudas menores de 2.000 € mediante procedimiento monitorio especial. Asimismo, el propietario moroso pierde el derecho a voto en las juntas.

El Código Civil, en su artículo 1964, establece que «las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan». Por lo tanto, el plazo de prescripción para reclamar los gastos comunes en una comunidad de vecinos, ya sean ordinarios o extraordinarios, es de cinco años contra los propietarios morosos.

El artículo 21 de la LPH determina lo siguiente:

• «La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles».
• «La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios».
• «Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente y el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor».
• «Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes».

Procedimiento

Para que la reclamación y sanciones sean válidas, la comunidad debe actuar conforme a la LPH:

• 1. La junta de propietarios debe aprobar la reclamación de la deuda del propietario moroso. El acuerdo tiene que quedar reflejado en el acta.
  2. Una vez aprobado el acuerdo, la comunidad notifica al deudor, generalmente por burofax o notificación notarial, para que quede constancia oficial de la comunicación.
  3. Con el certificado del acuerdo y la prueba de la notificación, la comunidad puede instar la reclamación judicial por medio del proceso monitorio. Cuando la deuda es inferior a 2.000 €, no es obligatorio contar con abogado o procurador.
  4. Si el deudor se opone, la comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes suficientes del moroso. No se exige caución para que el tribunal lo otorgue.
  5. Si la reclamación prospera, se puede ejecutar la deuda ya con intereses y costas, e incluso embargar bienes inmuebles o cuentas bancarias del propietario deudor.

La comunidad de propietarios puede llevar a cabo las siguientes acciones:

• Fijar intereses de demora superiores al interés legal mientras dure la morosidad.
• Privar temporalmente al moroso del uso de ciertos servicios o instalaciones comunes, siempre que no afecte la habitabilidad.
• Reclamar judicialmente los gastos comunes adeudados, ya sean ordinarios, extraordinarios, generales o individualizables.
• Presentar demanda mediante el proceso monitorio especial, con menor costo y trámite más ágil.
• Solicitar el embargo preventivo de bienes del moroso si hay oposición.
• Tramitar la publicación interna dentro de la comunidad del nombre del moroso y el importe adeudado, siempre que no se vulneren las reglas de protección de datos.

Sin embargo, también hay una serie de medidas que la Ley de Propiedad Horizontal no contempla:

• Aplicar medidas retroactivas que afecten deudas antiguas que no estuvieran reguladas en estatutos.
• Imponer sanciones desproporcionadas o abusivas que restrinjan derechos fundamentales del propietario, especialmente en cuanto a habitabilidad.
• Suspender servicios esenciales si eso afecta directamente la salud o vida del moroso.

Por último, cabe aclarar quién es el responsable de pagar las deudas en una comunidad de propietarios.La obligación nace de la propia Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, que en su artículo 8 apartado e) establece como obligación de cada propietario: «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». Por lo tanto, será el propietario o copropietarios del inmueble quienes deben satisfacer estas cuotas.