Vecinos morosos en el punto de mira: la ley aclara si pueden acceder a la piscina

Con la llegada del buen tiempo, las piscinas comunitarias se convierten en uno de los mayores atractivos de las urbanizacione. No hay nada como bajar un rato por la tarde, darse un chapuzón y compartir un momento agradable con la familia o los vecinos. Pero no siempre todo es armonía. Cuando existen conflictos internos, especialmente económicos, puede surgir una pregunta polémica: ¿se le puede prohibir a un vecino moroso el uso de la piscina?

Lo cierto es que, más allá de la convivencia, la normativa que regula las comunidades de propietarios en España ha ido adaptándose a las necesidades reales de gestión. Uno de los aspectos que más debate ha generado en los últimos años es si una comunidad tiene el poder legal de restringir el uso de zonas comunes a propietarios que no están al día con sus obligaciones económicas.

¿Los vecinos morosos pueden acceder a la piscina?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula el funcionamiento y la convivencia en los edificios y comunidades de vecinos. Tradicionalmente, esta ley contemplaba mecanismos para reclamar deudas por impago de cuotas, como el procedimiento monitorio o incluso el embargo de bienes. Sin embargo, durante mucho tiempo no quedaba del todo claro si la comunidad podía aplicar sanciones como la restricción del uso de instalaciones comunes.

Esta laguna legal generaba muchas dudas. Algunos administradores de fincas argumentaban que no se podía sancionar de esa manera a un vecino, por muy moroso que fuera, ya que las zonas comunes pertenecen a todos por igual. Otros defendían lo contrario, alegando que no era justo que alguien que no contribuye económicamente disfrute de los mismos privilegios que quienes sí cumplen puntualmente.

La respuesta a este dilema llegó con la Ley 10/2022, de 14 de junio. Esta normativa introdujo un cambio clave que dota a las comunidades de propietarios de una capacidad sancionadora real, permitiéndoles restringir el uso de instalaciones no esenciales, como las piscinas o pistas deportivas, a los vecinos que no estén al corriente en sus pagos.

La Ley 10/2022 modificó aspectos de la LPH con un objetivo claro: facilitar la gestión de las comunidades y dotarlas de herramientas más eficaces para combatir el impago reiterado. Uno de los puntos más relevantes es que ahora se reconoce explícitamente que la comunidad de propietarios puede, si así lo acuerda en junta, privar del uso de determinados elementos comunes a aquellos vecinos que tengan deudas.

Eso sí, esta sanción no se aplica de forma automática. Para que se pueda llevar a cabo, debe existir un acuerdo adoptado por mayoría simple en una reunión de propietarios. Es decir, no basta con que el presidente o el administrador de fincas decidan por su cuenta: se necesita la aprobación formal de la comunidad. Una vez aprobado el acuerdo, el vecino moroso podrá ser excluido del uso de instalaciones como la piscina, el gimnasio comunitario o la pista de pádel.

¿A quién afecta la medida?

Uno de los aspectos más llamativos de esta normativa es que la sanción no sólo afecta al propietario que ha incumplido sus obligaciones económicas, sino también a su unidad familiar. Es decir, ni el cónyuge ni los hijos del moroso podrán disfrutar de la piscina, aunque no sean los titulares de la propiedad.

Esta medida también se puede aplicar a los inquilinos de viviendas en alquiler si el propietario (arrendador) no está al corriente de pago con la comunidad. En estos casos, aunque el inquilino esté cumpliendo con su contrato de arrendamiento y no tenga responsabilidad directa sobre la deuda, puede verse afectado por la sanción comunitaria.

¿Qué elementos comunes se pueden restringir?

La ley hace una distinción muy clara entre los elementos esenciales del edificio y aquellos que son accesorios o recreativos. Solo los segundos pueden ser objeto de sanción por impago. Así, está permitido impedir el acceso a:

• Piscinas
• Pistas deportivas (tenis, pádel, fútbol)
• Salones de uso comunitario
• Gimnasios
• Parques o zonas ajardinadas de uso recreativo

En cambio, está totalmente prohibido limitar el acceso a instalaciones consideradas básicas para la vida diaria o la seguridad, como:

• Ascensores
• Portales de entrada
• Escaleras y pasillos comunes
• Garajes o trasteros
• Cuartos de contadores o servicios

Por tanto, cualquier sanción que afecte a los elementos esenciales podría considerarse desproporcionada o incluso ilegal, pudiendo ser recurrida por el propietario afectado ante los tribunales.

¿Cómo se aprueba y ejecuta esta medida?

Para poder aplicar esta sanción, la comunidad debe seguir un procedimiento legalmente establecido. El primer paso es convocar una junta de propietarios con este punto incluido en el orden del día. En dicha reunión, deberá someterse a votación la propuesta de sancionar a los morosos con la prohibición de uso de determinados espacios.

Si la mayoría simple de los asistentes (que representen además la mayoría de las cuotas de participación) aprueba la medida, esta puede aplicarse. A partir de ahí, el acuerdo se debe reflejar por escrito y comunicarse al vecino afectado.