Carlos Slim analiza la exclusión de Bolsa de Realia tras la polémica ampliación de capital

Carlos Slim analiza la exclusión de Bolsa de Realia. La que ha sido la tercera ampliación de capital del magnate mexicano ha hecho saltar todas las alarmas, toda vez que ya ha alcanzado el 70% del capital de la inmobiliaria y, según fuentes conocedoras, se está planteando, tal y como hizo con la cementera, excluir a la empresa de la Bolsa.

Realia aprobó a mediados de este mes la polémica ampliación de capital de 149,14 millones de euros, mediante la emisión de 175,46 millones de acciones a 0,85 euros por título, con 0,24 euros de valor nominal y 0,61 euros de prima.

El fondo Polygon, que ostenta un 10% de la compañía, ha enviado la siguiente carta al Consejo de Administración de Realia:

Sr. Juan Rodríguez Torres Presidente del Consejo de Administración REALIA BUSINESS, S.A. Av. Del Camino de Santiago, 40 28050 Madrid

20 de noviembre de 2018

Estimado Sr. Rodríguez Torres:

Le contactamos en relación con la ampliación de capital de 149 millones de euros que Realia Business, S.A. («Realia» o la «Compañía») tiene intención de realizar, como la Compañía anunció al mercado el pasado 15 de noviembre de 2018 mediante un Hecho Relevante, completado con otro el día siguiente 16 de noviembre (el «Aumento de Capital»).

En este sentido, nos gustaría expresarles nuestras preocupaciones en lo que concierne a este Aumento de Capital:

1. Primeramente, el Aumento de Capital es de una gran cuantía, representando más del 25% de la capitalización bursátil de la Compañía. Sin embargo, Realia no ha anunciado en sus comunicaciones al mercado, o proporcionado a los accionistas por otros medios, cualesquiera razones detalladas, de cualquier naturaleza (estratégica, operacional o financiera), para explicar dicho Aumento de Capital. Tan solo ha dicho, de manera extremadamente indefinida, que «la finalidad de la Ampliación de Capital será reducir su endeudamiento y financiar el desarrollo del negocio inmobiliario».Tampoco se ha proporcionado información acerca de cómo los términos de la Ampliación de Capital han sido aprobados por el Consejo de Administración y en base a qué se decide la emisión de 175,45 millones de acciones a un descuento del 7,5% respecto al precio de las acciones en el mercado antes del anuncio y, más sorprendentemente, a un descuento del 35,6% respecto al valor liquidativo neto («NAV») publicado por la compañía a junio de 2018. Y, aún más, el Consejo de Administración no ha proporcionado las razones por las cuales esta Ampliación de Capital en estos términos es en el mejor interés de la Compañía en su conjunto. En conclusión, la información que se ha proporcionado al mercado hasta el momento es totalmente inadecuada para permitir a los accionistas minoritarios, o a cualquier inversor en el mercado, tomar una decisión acerca de si deben o no acudir a la Ampliación de Capital o el grado en que esta transacción puede ser atractiva.De este modo, les pedimos que comuniquen sin más dilación la opinión razonada del Consejo de Administración para aprobar la Ampliación de Capital, el uso detallado a corto y medio plazo de los fondos que se pretenden captar con la operación, y el razonamiento de por qué ampliar capital a un descuento tan marcado respecto al NAV de Realia es en el interés último tanto de la Compañía como de sus accionistas.

2. Segundo: tenemos serias dudas acerca de que la Ampliación de Capital responda a una necesidad legítima de la Compañía y de que, en los términos en que ha sido planteada, podría suponer potencialmente una desventaja para la Compañía y sus accionistas. Las razones para esta consideración son las siguientes:

(a) La Compañía no necesita el Aumento de Capital. Tras la refinanciación de la deuda anunciada en junio de 2018, no ha habido ninguna comunicación por parte de la Compañía acerca de necesidades de capital adicional. De hecho, Realia tenía a finales de septiembre de 2018 una deuda neta de 672,7 millones de euros, comparado con un valor de activos de más de 1.800 millones de euros, es decir que tiene una ratio de apalancamiento sobre activos del 37%. Este apalancamiento es en realidad más cercano al 32% cuando el NAV de la Compañía se calcula utilizando la metodología de valoración RICS que usa el resto de comparables en el mercado. Esta métrica de endeudamiento está perfectamente en el rango de las sociedades inmobiliarias españolas. Por ejemplo, Colonial tiene una ratio del 37,9% a septiembre de 2018, Merlín tiene una ratio del 43,3% a junio de 2018, y LAR Real Estate tiene una ratio del 31% a septiembre de 2018.

• (b) El Aumento de Capital de Realia está planteado a un descuento del 35,6% respecto al último NAV reportado por la Compañía (EUR0,85 por acción vs. el último NAV publicado de EUR1,32 por acción). Este descuento es incluso más pronunciado -de más del 50%- cuando lo comparamos al verdadero NAV de la Compañía basado en la metodología RICS, que estaría por encima de los EUR1,70 por acción. En consecuencia, la Ampliación de Capital diluirá muy significativamente el valor de la posición de aquellos accionistas que no puedan acudir a la ampliación, por cualquier circunstancia.
• (c) No logramos entender la razón por la cual el Consejo de Administración ha llegado a la conclusión de que la Ampliación de Capital, a un descuento tan importante respecto al valor de los activos de Realia, es más interesante para la Compañía y sus accionistas que una posible venta de ciertos activos no estratégicos a valor de mercado, y que podrían fácilmente conseguir la misma cantidad de fondos para Realia.
• (d) La falta de información, así como el importantísimo descuento respecto al valor de los activos de la Compañía, suscita serias dudas, pues la Ampliación de Capital planteada no tiene relación con el valor subyacente de las operaciones de Realia y resultará probablemente en una depresión artificial del valor de las acciones en el mercado bursátil.

3. Tercero, creemos que hay una gran asimetría en la información que reciben los diferentes accionistas de Realia. Tanto Fomento de Construcciones y Contratas (FCC, controlada por el Grupo Carso) como Inversora Carso están representados tanto en el Consejo de Administración como en el equipo directivo mediante la figura del Consejero Delegado de la Compañía, el Sr. Gerardo Kuri-Kaufmann, que es empleado también del Grupo Carso. Ambos accionistas, asumimos, poseen pues información completa acerca de las razones de la Ampliación de Capital, el uso que se dará al dinero de la Ampliación, así como el valor que Realia pretende obtener a corto y medio plazo con la operación. El resto de accionistas no han recibido comunicación alguna acerca de estos aspectos financieros (ningún plan de negocios, presentación, llamada informativa para analistas y mercado, ni tan siquiera un simple análisis del uso del dinero de la Ampliación de Capital) y, por lo tanto, no pueden extraer ninguna conclusión acerca del valor de sus acciones.

Estamos asimismo profundamente decepcionados de que, a pesar de las promesas recibidas por el Consejero Delegado en nuestra reunión tras la Junta General de Accionistas que tuvo lugar el 27 de junio de 2018 acerca de la intención de mejorar la transparencia de la Compañía con el mercado mediante la realización de presentaciones de los planes futuros al mercado, no ha habido ninguna de esas comunicaciones hasta la fecha, acerca de la Ampliación de Capital o cualquier otro asunto.

Esperamos que el Consejo de Administración proporcione ahora información más detallada al mercado, de acuerdo a nuestras peticiones, que clarifique nuestras serias preocupaciones acerca de la Ampliación de Capital.

Un duro golpe el asestado por los propietarios del 10% del capital, que sospechan, en silencio, que Slim pueda repetir la operación realizada con Cementos Portland.

Cementos Portland

Cementos Portland ya quedó excluido de negociación de Bolsa el 24 de febrero de 2017, tras culminar la opa de exclusión que la FCC lanzó sobre el 20,5% de esta filial que aún se negociaba en el mercado.

En virtud de la opa, FCC elevó hasta el 97,49% su posición de control sobre Cementos Portland, tras lograr con la operación un 18,07% adicional del capital de esta filial. La oferta logró una aceptación del 87,81% del total de acciones a las que se dirigía, esto es, al 20,5% del capital que aún no tenía el grupo controlado por Carlos Slim.

De esta forma, la operación supuso unos 56 millones de euros para FCC, importe que el grupo de construcción costeará con recursos propios y sin recurrir a endeudamiento externo.

Con la exclusión de Bolsa de Portland, FCC persigue lograr una mayor integración entre las dos empresas, dado que cuentan con la misma estrategia y se centran en el mismo negocio. Asimismo, se pretende facilitar el apoyo financiero del grupo a su filial y, además, ahorrar los costes que supone cotizar en Bolsa.