CaixaBank señala que el precio de la vivienda sube más de un 8% en zonas turísticas por la baja oferta

CaixaBank Research ha detectado que el precio de la vivienda en los municipios de más de 25.000 habitantes presenta una tendencia alcista, aunque «los ritmos de crecimiento son muy dispares». En concreto, un 20,9% de los municipios registraron una variación interanual superior al 10% en el tercer trimestre del año. Mientras que sólo un 11,4% de los municipios experimentaron un descenso del precio de la vivienda.

Además, la entidad señala que la demanda extranjera en zonas turísticas hace que el precio de la vivienda crezca con mayor fuerza en los municipios de más de 25.000 habitantes, donde se ha registrado un alza interanual del 8,1% en el tercer trimestre, frente al aumento del 5,1%  en los no turísticos.

CaixaBank Research hace hincapié en que el precio de la vivienda está mostrando una notable resistencia a corto plazo a pesar de la fuerte subida de los tipos de interés. La división de estudios del banco señala que los motivos del alza del precio de la vivienda es «un mercado laboral resiliente, unos flujos de inmigración significativos y el desajuste entre una oferta de vivienda nueva escasa y una demanda que sigue elevada».

No obstante, la entidad presidida por José Ignacio Goirigolzarri recuerda que los tipos de interés se encuentran actualmente en su nivel más alto desde hace 15 años y que su impacto se va transmitiendo con cierto retraso sobre la economía real y el mercado inmobiliario. En todo caso, «si se confirman las actuales proyecciones de inflación de convergencia al objetivo del 2% a medio plazo, el BCE podría empezar a bajar tipos en verano del año que viene (las expectativas de mercado cotizan una senda de moderación a lo largo de 2024 del euríbor a 12 meses), y ello será un soporte adicional para el sector en 2024», asegura la firma.

Demanda de la vivienda

Por otro lado, el banco señala que el impacto del aumento de los tipos de interés es cada vez más evidente en la demanda de vivienda, cuyo ritmo de descenso se está acentuando. En septiembre de 2023, el número de compraventas disminuyó un 23,7% interanual, según datos del INE, frente a un descenso más moderado (del 8,5%) en el acumulado del año hasta septiembre.

Sin embargo, apunta que estos ritmos de descenso están condicionados por los elevados niveles de compraventas registrados el año anterior: las operaciones entre enero y septiembre de 2023 fueron un 15,2% superiores a las del mismo periodo de 2019.

Por segmentos, el mayor ajuste se concentra en las compraventas de vivienda de segunda mano (–9,5% interanual entre enero y septiembre de 2023). En cambio, el número de compraventas de vivienda nueva se mantiene más estable (–4%). CaixaBank explica que «el impacto del aumento de los tipos de interés es más intenso en el mercado hipotecario, de modo que la ratio de número de hipotecas y el número de compraventas han caído de forma muy acentuada (57,5% en agosto de 2023 frente al 71,4% en el conjunto del año 2022)».

Uno de los factores que han amortiguado el efecto del incremento de tipos sobre la demanda de vivienda es la compraventa por parte de extranjeros. En el tercer trimestre del año, los extranjeros coparon un 15,4% del número de transacciones de vivienda en España, que ascienden a casi 90.000 compraventas en el acumulado de los últimos cuatro trimestres.

En los tres primeros trimestres de 2023 la demanda extranjera ha retrocedido ligeramente, pero sigue mostrando una elevada resiliencia (–4,7% intertrimestral en el tercer trimestre 2023 frente al –8,3% de las compraventas de españoles, según datos del Colegio de Registradores). «Esto se debe en gran parte a que los extranjeros suelen precisar de menos financiación externa para la compra de vivienda, de modo que son menos sensibles a las condiciones financieras», concluye el banco.