El Banco de España alerta: el crédito hipotecario crece un 40% en 2021 en pleno alza de los precios

El Banco de España ha asegurado que el aumento del crédito hipotecario nuevo en España ha sido «especialmente significativo en 2021», concretamente a finales del año, cuando llegó a registrar tasas de crecimiento interanuales superiores al 40% en pleno alza de los precios de la vivienda, según se desprende del informe ‘Mercados de la vivienda en el área del euro’.

No obstante, el organismo apunta a que, debido a los niveles reducidos de los que partía, la ratio del flujo anual de crédito nuevo sobre el PIB «se mantiene alineada con la del resto de los países del área del euro en los que la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) no ha encontrado desequilibrios inmobiliarios sistémicos».

La autoridad monetaria no observa «por el momento» señales de desequilibrios pronunciados en el mercado inmobiliario, pero insiste en la necesidad de prestar atención ante la posibilidad de que se transmitan los efectos de la zona euro en el sector bancario español. «El todavía importante peso relativo de las exposiciones vinculadas al sector inmobiliario en los bancos de nuestro país y la existencia de factores compartidos que explican la evolución de los precios de la vivienda en el área del euro alertan de la necesidad de monitorizar con atención este mercado en España», señala en el informe.

En cuanto a la situación del endeudamiento hipotecario total, la mayoría de los países han experimentado ligeros incrementos en la ratio del saldo total de crédito hipotecario sobre PIB desde el inicio de la pandemia. Sin embargo, hay que distinguir entre los países cuya ratio ha aumentado como resultado de la acumulación de deuda, y aquellos en los que este incremento se debe principalmente al retroceso del PIB generado por la pandemia, como es el caso de España.

Precio de la vivienda

Pese a la fuerte contracción económica que se produjo por la pandemia, los precios de la vivienda continuaron creciendo a lo largo de 2020 en la zona euro, y este avance se intensificó en 2021.

La tendencia creciente de los precios es algo más intensa en el conjunto de países que recibieron alertas y recomendaciones de la JERS, «si bien en la segunda mitad de 2021 se aprecia un aumento en el ritmo de incremento de los precios en el resto de las economías, incluida España», apunta.

Por otra parte, el Banco de España señala que, aunque existen marcadas diferencias entre los países con mayores vulnerabilidades y el resto, también «se observa una cierta sincronía en la evolución de los mercados de vivienda del área del euro».

Factor común

La regulación de los mercados inmobiliarios o la huella dejada por la crisis financiera global difícilmente podrían explicar este factor común, dada su heterogeneidad entre países. En cambio, existe mayor sincronía en la posición cíclica y, sobre todo, en las condiciones de financiación «laxas» en un entorno de tipos de interés reducidos.

En concreto, el primer componente común explica entre un 50% y un 60% de las variaciones de precios de la vivienda. Este primer factor común tiene mayor importancia a la hora de explicar los desarrollos en los precios de la vivienda en los países con alertas. No obstante, este primer componente también explica un porcentaje muy elevado de la variabilidad de los precios de la vivienda en España (en torno al 60%).

Por su parte, el segundo componente explica entre un 15% y un 30% de las variaciones, y es más relevante para España y el resto de los países del área del euro sin alertas, que en aquellos países en lo que la JERS ha detectado vulnerabilidades inmobiliarias.