La limitación del alquiler en Cataluña sube el precio de los pisos más baratos y baja el de los más caros

En diciembre de 2020, Cataluña comenzó a limitar el precio de los alquileres a través de la Ley 11/2020 en la región durante año y medio, hasta que la norma quedó parcialmente anulada por una sentencia del Tribunal Constitucional de abril de 2022. Esta limitación ha provocado la reducción del precio del alquiler en las viviendas más caras y una subida en las más baratas; así como una importante reducción de la oferta.

En concreto, según se desprende del informe ‘Los efectos de la limitación de precios de los alquileres en Cataluña’ elaborado por Esade, se ha observado «un efecto a la baja en el precio del alquiler agregado del 5% concentrado en las viviendas caras, y en contraste un aumento significativo en las viviendas más baratas que tendieron a pegarse al techo marcado por el índice de referencia». Por ello, del estudio se deduce que esta restricción benefició «principalmente a los hogares con mayor poder adquisitivo», mientras que perjudicó a los de menor renta.

En teoría, la ley entró en vigor para la contención de rentas en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda. Esta normativa establecía un límite de los precios del alquiler en los municipios de Cataluña con más de 20.000 habitantes en los que se cumple al menos una de las siguientes condiciones: en los últimos cinco años el crecimiento del alquiler ha sido tres puntos superior a la inflación; la renta de alquiler media ha aumentado a un ritmo mayor que el promedio regional;  los hogares destinan al pago del alquiler más del 30% de su renta media o  los hogares jóvenes -menores de 35 años- gastan más del 30% de sus ingresos en alquileres. Sin embargo, la aplicación de la ley ha obtenido el resultado opuesto al deseado.

Durante el tiempo que estuvo vigente la ley, el Gobierno catalán insistió en que estaba consiguiendo contener los precios en ciudades como Barcelona. Sin embargo, «la caída del precio de los alquileres empieza antes de la aprobación de la ley», matiza el informe.

Tasa de crecimiento del precio del alquiler en Barcelona

Por otro lado, el informe insiste en que es evidente que el efecto de la pandemia ha jugado «un importante papel en el ajuste de precios y la dinámica del mercado». Además, apunta que la recuperación de los precios del alquiler en Barcelona fue rápida a partir de la mejora de la economía. Tanto es así que el crecimiento de los precios en el primer trimestre de 2022, aún bajo la ley de contención de las rentas del alquiler, es del 6,6%. Por ello, «estos hechos cuestionan la eficacia de la limitación de alquileres y confirman la importancia de analizar el problema con datos muy detallados y con metodologías apropiadas», afirma.

Caída de la oferta

Otra de las conclusiones que expone el estudio es que durante el periodo que se estableció la limitación del precio de los alquileres en Cataluña disminuyó considerablemente la oferta. Se redujo un 10% el número de contratos firmados, especialmente entre los pisos más caros.

Ante este situación Esade vaticina que esto podría subir los precios y trasladar las viviendas de alquiler a venta, sólo accesibles para los hogares de más ingresos. De igual manera, advierte que de seguir adelante esta ley podría reducir la construcción futura por falta de incentivos, así como desplazar la demanda a zonas o ciudades limítrofes (donde sí suben los precios y bajar la calidad media de los inmuebles.

Por último, el estudio explica que el limite del precio de alquiler «podría trasladar viviendas de alquiler a venta (que solo se pueden permitir hogares ricos) o a zonas limítrofes (donde sí sube el precio), reducir la construcción futura, y bajar la calidad del parque de alquiler». De esta forma, Esade concluye que «el problema del alto precio de los alquileres en grandes ciudades es, seguramente, más un problema de falta de oferta dado el incremento de demanda, que de poder de mercado».