La banca empieza a cerrar el grifo a las inmobiliarias: exige un 50% de preventas para financiar promociones

La recuperación económica no termina de convencer a la banca, que está endureciendo las condiciones para dar crédito para financiar promociones inmobiliarias. Según distintas fuentes del sector, las entidades están exigiendo niveles de preventas de hasta el 50% y, de hecho, se han tenido que cancelar varios proyectos por falta de financiación.

La compraventa de viviendas se ha disparado en 2021 por la demanda embalsada en el parón de 2020 y por el interés que despierta España entre los grandes fondos de inversión internacionales, pero la banca no tiene demasiada confianza en que esto se pueda mantener mucho tiempo, dada la fragilidad de la recuperación y su dependencia de la llegada de los fondos europeos. De ahí que quiera jugar sobre seguro y que solicite unas preventas que aseguren el éxito de las promociones.

Las fuentes consultadas explican que se trata de una actitud generalizada en el sector, aunque es especialmente evidente en algunas entidades como CaixaBank, Bankinter o Unicaja, que hasta ahora tenían la mano más abierta con el negocio promotor.

La banca no quiere más riesgos ante la que se avecina

Además, hay que tener en cuenta los problemas propios del sector financiero. Gracias a las moratorias y, sobre todo, a los créditos avalados por el ICO,  se han aplazado los impagos y las refinanciaciones de las empresas, en una ‘patada adelante’ que recuerda al estallido de la burbuja inmobiliaria. Ante la incertidumbre sobre hasta dónde llegará la morosidad post pandemia, no quieren arriesgarse a que aumente todavía más financiando promociones inmobiliarias sin medida.

En este sentido, el BCE y el Banco de España han pedido reiteradamente a la banca que incremente sus provisiones (dinero que se aparta para cubrir posibles pérdidas) ante la que se puede avecinar con el vencimiento de los ICO y demás créditos afectados por la pandemia. Sin embargo, el sector no le ha hecho caso y ha reducido estas dotaciones en el primer trimestre porque sus modelos les indican que son suficientes.

Según un experto en el sector, para un banco es mejor cerrar el grifo al crédito nuevo que dotar más provisiones. En primer lugar, porque conceder menos crédito supone tener menos ingresos y de forma gradual, mientras que provisionar implica asumir un coste -que reduce el beneficio- de golpe. Y en segundo lugar, porque gestionar las carteras provisionadas es muy complicado, y si la entidad las vende a un fondo tiene que apuntarse  pérdidas.

Hay un último factor detrás de este endurecimiento del crédito: si los bancos financian poco, hay menos obra nueva; y si hay menos obra nueva, los precios de la vivienda no bajan en el mercado; y si los precios no bajan, los préstamos que tienen dados a día de hoy son mejores (la garantía vale más) y no tienen que provisionarlos. De nuevo, sacrifican posibles ingresos futuros a cambio de evitar pérdidas hoy.

El primer ejemplo, el fondo Ares

Un ejemplo muy sonado de promociones que se han tenido que cancelar por falta de financiación bancaria lo ha protagonizado recientemente Ares Management, uno de los mayores fondos que invierten en el sector inmobiliario español.

Ares ha tenido que cancelar cuatro promociones destinadas al alquiler de 474 viviendas en total que tenía proyectadas por valor de 73 millones de euros, ante la negativa de las entidades financieras de concederle el crédito necesario, según informó El Confidencial. Las fuentes consultadas aseguran que hay muchos más ejemplos a escala más pequeña en diferentes ciudades españolas.