Vuelve la guerra de las hipotecas en banca: los clientes huyen al tipo variable según el Banco de España

Habemus nueva guerra hipotecaria. Las expectativas de una bajada de los tipos de interés a partir de la próxima semana ha provocado un trasvase hacia las hipotecas a tipo variable en detrimento de las fijas, en medio de una caída del número de operaciones, ha obligado a la banca a rebajar los tipos de las segundas y de las mixtas, que no terminan de arrancar según el Banco de España.

Así, «en el último trimestre de 2023 el nuevo crédito hipotecario a tipo fijo ha disminuido en términos interanuales 11,5 puntos porcentuales su peso relativo sobre el volumen total de nuevo crédito hipotecario. Concretamente, el 54,7 % del volumen de nuevo crédito hipotecario fue concedido a tipo fijo en el último trimestre de 2023, frente al 66,2 % en el último trimestre de 2022», según el último Informe de Estabilidad Financiera del supervisor bancario.

El porcentaje de hipotecas a tipo fijo siguió bajando hasta el 52,6% en marzo, según el INE. Es decir, las de esta modalidad todavía son las mayoritarias pero cada vez se constituyen menos. La moda de las hipotecas fijas llegó con los tipos negativos del BCE, cuando muchos bancos vieron la vía para mejorar los nulos márgenes que proporcionaban sus créditos a tipo variable.

Pero el boom llegó con la subida de dichos tipos oficiales hasta el 4,5%, cuando los que tenían hipotecas variables vieron cómo se disparaban sus cuotas y decidieron cambiarse a una fija -cuyos intereses también habían subido notablemente- para evitar esos sustos en el futuro.

Ahora, el movimiento es el contrario: ante las expectativas de bajadas de tipos, las hipotecas a tipo variable recuperan atractivo frente a las fijas. Y eso explica el trasvase de una modalidad a otra y la consiguiente necesidad de los bancos de rebajar los intereses de las de tipo fijo para seguir asegurándose el margen durante toda la vida del préstamo. De ahí la guerra de hipotecas que ha vuelto a comenzar en la banca.

Por ejemplo, ING rebajó los intereses de sus hipotecas mixtas y a tipo fijo la semana pasada, si bien los niveles siguen siendo muy elevados. Así, la fija a 25 años se sitúa en el 4,18% TAE y la mixta más barata alcanza el 4,01% con 20 años a tipo fijo. BBVA también ha rebajado sus tipos pero de forma condicionada a que el cliente instale paneles solares en su vivienda.

Con un Euribor que ya está por debajo del 3,7% y unas expectativas de que el tipo de referencia de la mayoría de las hipotecas variables baje hasta el 2,5%, esta modalidad se antoja más atractiva. Lo cual implica que la banca seguirá bajando los intereses de las hipotecas a tipo fijo si quiere que sean competitivas. Es decir, queda guerra por delante.

La hipoteca mixta no arranca

Para intentar mantener ese margen garantizado en este contexto, los bancos están apostando fuerte por las hipotecas mixtas, que son aquellas en las que el cliente paga un tipo fijo durante unos años y posteriormente tiene interés variable referenciado al Euribor. Las entidades las presentas como «lo mejor de los dos mundos».

Pero la realidad es que no terminan de convencer a los clientes. Según los datos del Banco de España, sólo el 16,7% del nuevo crédito hipotecario se contrató a tipo mixto en el último trimestre de 2023, una cifra que ha seguido reduciéndose en 2024 por la pujanza del tipo variable.

«La demanda de las hipotecas mixtas está siendo menor de lo que esperábamos, en el conjunto del sector se sitúan por debajo del 20% de las nuevas hipotecas», reconoce un alto directivo de una de las principales entidades españolas.

Las razones de esta falta de demanda son varias. Por un lado, la dificultad para comprender el funcionamiento del producto y para elegir los plazos que se quieren a tipo fijo y variable. Algo que da mucha flexibilidad pero que es muy complicado para el cliente. Bankinter ha intentado solventar el problema con su «hipoteca dual» que permite elegir un porcentaje del préstamo a tipo fijo y otro a variable durante toda la vida del préstamo. Pero el problema es el mismo: los clientes no saben cómo determinar esos porcentajes.

Por otro lado, los que quieren beneficiarse de las bajadas de tipos prefieren directamente una hipoteca variable, que es la que aprovecha por completo ese movimiento. Y si las hipotecas fijas bajan lo suficiente, terminarán por acabar con el atractivo de las mixtas.