Prologis, socio logístico de Mercadona: «Los clientes están dispuestos a pagar alquileres más caros»

El logístico es uno de los pocos sectores que ha salido fortalecido de la crisis derivada del coronavirus. Los nuevos hábitos de consumo han incrementado el auge del comercio electrónico y, por extensión, ha impulsado el negocio de las empresas logísticas. Una de ellas es Prologis, especializada en el segmento inmologístico, que cuenta con Mercadona como uno de sus clientes destacados.

El vicepresidente y country manager de la empresa, Cristian Oller, explica a este periódico que el coronavirus ha servido para poner en valor el papel de la logística, su capacidad de respuesta y resiliencia en un momento muy difícil. La compañía también admite que ahora los clientes están dispuestos a pagar alquileres más caros debido a que no representan un gran porcentaje de los costes de la cadena de suministro.

¿Qué objetivo de inversión contempla Prologis en España en 2021?

Este año tenemos previsto hacer una inversión importante en el desarrollo de edificios logísticos. Esperamos lanzar unos 61.000 m2 en dos proyectos, San Fernando DC3 (21.000 m2) y Guadalajara DC1 (40.000 m2).
Por otro lado, estamos trabajando en el reacondicionamiento de cuatro edificios logísticos en Sant Boi, nuestro centro al lado del Circuito de Barcelona-Cataluña en Montmeló, Azuqueca y Camarma. Además, contamos con 200.000 m2 de terreno en desarrollo en San Fernando de Henares, Camarma y Guadalajara para ampliar nuestra cartera logística.
Nuestra capacidad de inversión es ilimitada y nunca cerramos puertas a incrementar nuestro portfolio a través de adquisiciones, como la que cerramos en 2020 de todo el portfolio logístico de Colonial, unos 473.000 m2.

¿Por dónde pasa la estrategia de compra de Prologis?

La estrategia de la compañía se centra en tres ejes: ubicación, calidad y sostenibilidad. Estamos muy centrados en los tres principales hubs económicos de España: Madrid, Barcelona y Valencia. El desarrollo de Prologis reside principalmente en estas tres áreas, ya que es donde se concentran las principales empresas al tener grandes núcleos de población cercanos a los que poder abastecer con hubs cerca de las ciudades y con microhubs a la entrada de las ciudades. El futuro pasa irremediablemente por plataformas que acerquen el producto al consumidor final y que permitan el despliegue de una última milla eficiente y sostenible impulsada por la movilidad eléctrica de furgonetas, vehículos autónomos y riders. Hay que adaptar la infraestructura logística a la creciente delimitación de zonas de bajas emisiones en las ciudades y a la tecnología existente en cuanto a la autonomía de las baterías de los vehículos de reparto eléctricos.

¿Qué activos y qué ubicaciones son los más interesantes?

Prologis cuenta con 37 edificios logísticos en Madrid, con un papel destacado de San Fernando, Puerta de Madrid y Coslada, 20 en Barcelona, repartidos entre Montmeló, Sant Boi y La Granada del Penedès, entre otros, y Valencia, con dos importantes edificios a pocos minutos del centro de la ciudad. Estas plataformas se encuentran en una ubicación idónea, en las primeras coronas de las principales ciudades de España, que permiten a nuestros clientes abastecer a los consumidores finales en menos de 40 minutos.

¿Hay suficiente producto en el mercado?

No hay suficiente producto de calidad en el mercado que cumpla con las necesidades de ubicación, calidad, tamaño, flexibilidad y sostenibilidad.
A raíz de la pandemia existe una necesidad creciente por impulsar la omnicanalidad en las operaciones. Esto significa que las compañías necesitan desarrollar lo más rápidamente posible su canal online para no solo depender de sus tiendas físicas. En Prologis llevamos mucho tiempo trabajando el reacondicionamiento de edificios logísticos en las segundas y terceras coronas de ubicaciones prime como Madrid y Barcelona para adaptar estos espacios a las nuevas necesidades de los clientes.

¿De cuántos metros cuadrados dispone Prologis en España y cuál es el nivel de ocupación de sus activos?

Prologis dispone de 1,2 millones de m2 en España. Estamos entre las tres primeras empresas inmologísticas en cuanto a terreno en propiedad en nuestro país. La compañía tiene unos 59 edificios en cartera, que prevemos incrementar este 2021 con mínimo esos dos edificios que comentaba anteriormente. La tasa de ocupación de los edificios de Prologis España roza el 90%, lo que dice mucho del interés de las empresas por nuestras plataformas. Es una cifra muy elevada, en línea con las tasas de ocupación de nuestros países vecinos.

¿Los precios y las rentabilidades se han reducido en los últimos meses?

Según un informe reciente de Prologis Research que analiza el futuro de la demanda inmologística, la elasticidad de los precios de la demanda ha disminuido. Hay que tener en cuenta que las decisiones de planificación en red pueden producir ventajas de control de costes y generación de ingresos que superen sustancialmente los gastos inmobiliarios reales.
Los precios de los alquileres no son en estos momentos un factor determinante. De hecho, los clientes están ahora dispuestos a pagar alquileres más caros debido a que estos no representan un gran porcentaje de los costes de la cadena de suministro (alrededor de un 5%).

¿Y qué es lo que más valoran los clientes?

Tiene mucho más peso que estos edificios sean capaces de cumplir las exigencias de los consumidores en cuanto a disponibilidad de productos, variedad de elección y velocidad de entrega que los costes inmobiliarios adicionales. En Prologis creemos que la penetración del e-commerce global crecerá en unos 150 puntos básicos cada año durante el próximo lustro. El gran reto recaerá en adaptarnos a este aumento, justificado en parte porque los consumidores se han adaptado a las compras online tras superar ciertas barreras de adopción.

¿Qué previsiones manejáis a largo plazo?

Lo que prevemos que suceda a largo plazo es que este patrón de demanda genera la necesidad de unos 11,5 millones de metros cuadrados de espacio logístico adicional cada año hasta el 2025, contando solo Estados Unidos y Europa. Además, el factor sostenibilidad ya tiene un peso específico en esta demanda. Un hub logístico urbano podría reducir las emisiones de transporte a la mitad comparado con la distribución desde las afueras, además de los costes de transporte, que representan cerca del 50% de los costes totales de la cadena de suministro. En definitiva, el sector logístico, que ha servido como refugio desde el inicio de la pandemia, va a seguir siendo muy rentable, sin que repercuta excesivamente en los precios.