Palo a tus vecinos: casi nadie lo conoce pero el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal te va a cambiar la vida

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), aprobada en enero de 2025 y en vigor desde el pasado 3 de abril, introduce cambios significativos que afectan a la vida diaria de las comunidades de propietarios en España. Su última revisión fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 24 de julio de 2025, y entre sus novedades más relevantes destacan la digitalización de la gestión de comunidades, la regulación de pisos turísticos, la eliminación de barreras arquitectónicas, las ayudas para rehabilitación de edificios y, especialmente, las medidas frente a los vecinos morosos.

El artículo 21 de la LPH establece: «todo propietario está obligado a contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». Esto significa que, incluso si un propietario no utiliza ciertos servicios comunes, debe pagar su parte proporcional, ya que forman parte del sostenimiento del edificio.

La Ley de Propiedad Horizontal

La ley establece un procedimiento para hacer frente a los impagos por parte de los propietarios. En primer lugar, lo más recomendable es tratar de resolver la situación de forma amistosa. Si la morosidad persiste, la comunidad puede acudir a vías legales. Según la LPH, «el impago de las cantidades debidas dará lugar a la reclamación judicial de la deuda, pudiendo también acordarse la mediación o arbitraje para su solución».

Esto implica que las comunidades pueden iniciar acciones judiciales para reclamar deudas pendientes menores a 2.000 euros. Además, la ley permite acumular intereses por demora y, en casos graves, incluso solicitar el embargo de bienes del propietario deudor.

Eliminación del derecho a voto y transparencia

Uno de los aspectos más relevantes de la reforma de 2025 es la posibilidad de suspender el derecho a voto del propietario moroso en las juntas de propietarios, hasta que regularice su situación. «El propietario moroso perderá su derecho a voto en las juntas hasta que cumpla con sus obligaciones de pago respecto a los gastos comunes». Además, la comunidad puede hacer pública la identidad del deudor y los términos de su deuda en el interior de la comunidad cumpliendo con la normativa de protección de datos.

Procedimiento legal paso a paso

Según la Ley de Propiedad Horizontal, el proceso a seguir frente a un propietario moroso es el siguiente:

1. El presidente o administrador de la comunidad debe reclamar la deuda mediante comunicación notarial o burofax, garantizando constancia legal del aviso.
2. La comunidad acuerda en junta la adopción de medidas.
3. Si el propietario persiste en la morosidad, se puede acudir a los tribunales para exigir el pago, incluyendo intereses de demora.
4. La ley permite embargar bienes del propietario, ya sean cuentas bancarias, vehículos o inmuebles, para garantizar el pago de la deuda.

Expertos en administración de fincas recomiendan a las comunidades actuar con rapidez y previsión. Identificar la morosidad a tiempo, enviar avisos formales y registrar todas las comunicaciones permite que, en caso de tener que acudir a la vía judicial, la comunidad tenga un expediente sólido.

Consecuencias de no pagar las cuotas

El impago de las cuotas comunitarias no es un problema menor: afecta a todos los vecinos y puede comprometer el mantenimiento del edificio. Según la LPH: «el incumplimiento de la obligación de pago podrá dar lugar al embargo de bienes, la pérdida del derecho a voto y la acumulación de intereses por mora».

Asimismo, el artículo 10 establece que «el propietario tiene derecho a participar en los acuerdos de la comunidad y a utilizar los servicios comunes, siempre que cumpla con sus obligaciones de pago y respete las normas de convivencia».

LPH de 2025

Otra novedad destacada de la LPH de 2025 es la digitalización de la gestión comunitaria. Esto incluye la posibilidad de convocar juntas, aprobar presupuestos o registrar actas de forma telemática, reduciendo costes y aumentando la transparencia.

Además, la ley contempla la regulación de pisos turísticos mediante acuerdos de la comunidad, siempre que tres quintas partes aprueben la medida. La reforma también promueve la instalación de paneles solares en zonas comunes. Y para los mayores de 70 años o personas con discapacidad, se establece la obligación de eliminar barreras arquitectónicas si lo solicitan,.

En definitiva, el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal ofrece herramientas legales claras para que las comunidades gestionen de forma justa y ordenada los impagos de cuotas, protegiendo los intereses de todos los propietarios.

Mientras, el artículo 1964.2 del Código Civil determina que «la acción para exigir el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la comunidad de propietarios prescribe a los cinco años». Esto significa que la comunidad cuenta con un plazo de cinco años para reclamar judicialmente cualquier deuda pendiente.

Con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, la morosidad deja de ser un terreno ambiguo y pasa a estar claramente regulada por la normativa, que ofrece medidas preventivas, judiciales y alternativas.