Palo a los propietarios en España: pueden quedarse de alquiler hasta 30 años si cumplen este requisito

El Tribunal Supremo ha emitido una sentencia (la 1387/2025, fechada el 7 de octubre) que abre la puerta a que los contratos de alquiler de vivienda incluyan cláusulas de prórroga indefinida a voluntad del inquilino, siempre que se respeten determinadas condiciones. Con esta resolución, el alto tribunal reitera su respaldo al principio de autonomía de la voluntad recogido en el Código Civil, y delimita la duración máxima de esas prórrogas hasta los 30 años. El artículo 1.255 del Código Civil establece lo siguiente: «los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público».

El caso que ha llevado al Supremo a pronunciarse tiene su origen en un edificio de viviendas adquirido por la sociedad Naropa Capital S.L.U., que se subrogó en un contrato preexistente con un inquilino. Este contrato contenía una cláusula que permitía una prórroga indefinida a favor del inquilino, es decir, que el arrendatario podía decidir cuándo finalizar el contrato, mientras que el propietario estaba obligado a mantenerlo vigente. Naropa Capital entendió que dicha cláusula se oponía al régimen establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ya que la duración indefinida, en su opinión, vulneraba los límites personales y temporales previstos legalmente.

Prórrogas indefinidas en alquileres hasta 30 años

En primera instancia, el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Burgos falló a favor del inquilino, reconociendo que la cláusula de prórroga indefinida era válida. Esa decisión fue confirmada por la Audiencia Provincial de Burgos, que, sin embargo, introdujo un matiz: estableció un límite temporal de 30 años para dicha prórroga. Esa limitación respondió, según el tribunal, a la aplicación de una analogía con el usufructo vitalicio contemplado en el artículo 515 del Código Civil: «no podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo o corporación o sociedad por más de treinta años. Si se hubiese constituido, y antes de este tiempo el pueblo quedara yermo, o la corporación o la sociedad se disolviera, se extinguirá por este hecho el usufructo».

Inconforme con esta resolución, Naropa Capital interpuso un recurso de casación ante el Tribunal Supremo, alegando que los tribunales habían atribuido una duración no pactada inicialmente en el contrato. Sin embargo, el alto tribunal, en su fallo, rechaza el recurso de casación y valida la prórroga indefinida pactada por las partes, con el límite máximo de 30 años. Para ello, recurre a varios elementos clave:

• Autonomía de la voluntad. Según el Alto Tribunal, la cláusula ha sido libremente pactada por ambas partes y no vulnera normas imperativas ni derechos fundamentales. Así lo garantiza el artículo 1.255 del Código Civil.
• Compatibilidad con la LAU. A pesar de que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece ciertos límites y un régimen supletorio, el Supremo considera que no existe una prohibición absoluta de pactar prórrogas indefinidas. Siempre que la cláusula se acuerde de forma expresa y con conocimiento de ambas partes, puede coexistir con el marco legal actual.
• Equilibrio contractual. El tribunal subraya que el pacto no deja en una posición de desventaja al propietario, puesto que la prórroga indefinida no es automática ni unilateral: requiere el pacto previo y la voluntad expresada de forma libre. Además, la limitación máxima de 30 años responde a una analogía con el régimen del usufructo, de modo que se evita un uso perpetuo sin contrapartidas razonables.
• Decisión motivada y sin vicios procesales. El Supremo señala que los tribunales anteriores evaluaron correctamente las pruebas y los argumentos, y descarta que exista un vicio procesal en la imposición del límite de 30 años. La sentencia de la Audiencia Provincial es considerada ajustada al derecho y en equilibrio con las exigencias del Código Civil y de la LAU.

La sentencia del Tribunal Supremo 1387/2025 supone un hito jurídico en la regulación de los arrendamientos urbanos. El Tribunal Supremo fija los 30 años como máximo precisamente por analogía con el artículo 515 del Código Civil, que regula el usufructo (el derecho de usar un bien ajeno durante un período determinado).

«El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por Naropa Capital S.L.U. y confirma la validez de la cláusula de prórroga indefinida pactada en el contrato de arrendamiento, siempre que haya sido aceptada libremente por ambas partes y no contravenga normas imperativas ni cause perjuicio al arrendador. Asimismo, el alto tribunal establece un límite máximo de treinta años para la prórroga, tomando como referencia el régimen del usufructo previsto en el artículo 515 del Código Civil, con el fin de evitar que el contrato se convierta en un vínculo perpetuo. La sentencia refuerza la aplicación del principio de autonomía de la voluntad del artículo 1.255 del Código Civil y la importancia de la seguridad jurídica, señalando que, en contratos debidamente pactados, la duración puede ampliarse más allá de los plazos legales previstos por la Ley de Arrendamientos Urbanos, garantizando el equilibrio entre las partes y la estabilidad de las relaciones contractuales». STS 1387/2025, de 7 de octubre.