La inversión en residencias de estudiantes se dispara un 151% en España ante los elevados precios del alquiler

La inversión en residencias de estudiantes (PBSA) en España ha alcanzado en 2025 los 1.700 millones de euros transaccionados, lo que supone un incremento del 151% respecto al año anterior. Ante un mercado del alquiler colapsado y con precios inasumibles, uno de los principales inversores paneuropeos en estas infraestructuras explica que se han convertido «en infraestructura social esencial».

En conversación con OKDIARIO, Luis Huete, director de Real Estate en Ardian, explica que para ellos se trata de un nicho atractivo y rentable por tres pilares: la demanda estructural, su resiliencia a lo largo del ciclo y la capacidad de crecer rentas de forma sostenida en el largo plazo:

«Estamos invirtiendo sobre todo en ciudades donde el acceso a alojamiento asequible y de calidad para estudiantes se ha convertido en un factor clave de competitividad universitaria y económica», apunta haciendo alusión al contexto que atraviesa el mercado inmobiliario en España, especialmente en algunas zonas especialmente tensionadas.

En este sentido, desde Ardian adelantan que el desajuste entre oferta y demanda «sigue siendo evidente» y que en la mayoría de mercados europeos, el stock institucional de residencias de estudiantes es todavía muy reducido frente al tamaño de la población estudiantil y, sobre todo, frente al crecimiento de la movilidad internacional.

«Esto se traduce en ocupaciones estructuralmente muy altas, del 95-98%, y en una visibilidad de ingresos que hoy pocos activos inmobiliarios ofrecen», señalan. De hecho, aclaran que para cubrir la demanda estructural hasta 2030, «serían necesarias inversiones de cientos de miles de millones de euros en PBSA en Europa», muy por encima de lo invertido históricamente.

¿Por qué se dispara la inversión?

La millonaria cifra invertida (1.700 millones) durante 2025 supone un 33% más que el segundo mejor año, 2022, cuando se invirtieron 1.278 millones, y consolida a este segmento como uno de los más atractivos dentro del ámbito residencial, al concentrar el 38% de la inversión total en este campo en 2025. Pero, ¿por qué ahora?

Desde el fondo francés explican que el fuerte crecimiento de la inversión en PBSA no es coyuntural: «Responde a que el sector ha dejado de ser un nicho para convertirse en una asset class institucional dentro del living europeo».

En 2024, la inversión en PBSA en Europa alcanzó aproximadamente 7,2 billones de euros, con crecimientos interanuales superiores al 30% y 2025 finalizó cerca de los 10,2 billones, uno de los niveles más altos registrados, con un peso creciente de la Europa y un dinamismo muy claro en España.

Uno de los motivos, explican que sería la reasignación del capital institucional hacia living defensivo. Los fondos de pensiones, las aseguradoras y las grandes plataformas globales estarían incrementando su exposición a residencial en alquiler y PBSA «para capturar ingresos recurrentes con menor volatilidad que oficinas o retail».

Sin embargo, una de las razones inamovibles sigue siendo una oferta nueva muy limitada: «La escasez de suelo bien ubicado, junto con mayores exigencias en sostenibilidad y marcos regulatorios complejos, ha restringido el pipeline, sosteniendo la presión al alza sobre rentas y valores en activos prime», asegura Huete.

La gestión del PBSA sigue exactamente la misma lógica que cualquier estrategia residencial europea: ocupación, crecimiento de rentas, tasa de capitalización y sostenibilidad. «En mercados con ocupaciones por encima del 95% y crecimientos de rentas previstos por encima de la inflación, el PBSA ofrece una combinación muy atractiva de visibilidad de ingresos y creación de valor».

Una oportunidad en las ‘tier-one’

Ardian concreta que su aproximación al negocio de las residencias de estudiantes es «deliberadamente simple y muy disciplinada», sin buscar realmente un despliegue oportunista, sino construir un portfolio institucional, diversificado y sostenible, «que sea referencia en los principales hubs universitarios europeos».

Para ello su estrategia pasará por seguir «poniendo el foco en mercados con déficit estructural de oferta», priorizando grandes ciudades universitarias «tier-one» como Milán, Barcelona, Madrid, Ámsterdam y los principales hubs académicos de Alemania y Francia, donde la demanda estudiantil es «profunda, estructural y con fuerte proyección internacional», según argumenta Huete.

Por último, destacan su inversión «selectiva» en ciudades secundarias con una base universitaria sólida y demanda demostrada, como Bolonia y Florencia en Italia o Terrassa en España, donde el desequilibrio entre oferta y demanda de residencias es «especialmente acusado» y los fundamentales permiten capturar rentabilidades atractivas con menor presión competitiva.