Su hipoteca bajará este año pero no va a volver al nivel en que estaba en 2022

Las expectativas del inicio de las bajadas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) este año han alimentado las esperanzas de los millones de hipotecados españoles a tipo variable, puesto que reducirá su cuota mensual. Ahora bien, que nadie espere que volverá a pagar lo mismo de hipoteca que antes del verano de 2022, porque los tipos se van a quedar muy lejos del 0% en que se encontraban entonces. De hecho, las firmas de inversión dudan de que bajen más allá del 3,5%.

El mercado espera que la presidenta del BCE, Christine Lagarde, adopte su primera rebaja de tipos en junio como muy tarde, aunque hay quien adelanta su previsión a marzo ante la moderación de la inflación en la zona euro; los intereses suben para frenar la escalada de los precios y bajan cuando éstos se estabilizan. En todo caso, el primer movimiento llegará en este semestre.

Ahora bien, el descenso de los tipos será muy gradual y, sobre todo, se frenará en niveles muy superiores a los que estaban antes de la escalada inflacionista. El banco privado suizo UBP estima que bajarán en total 0,75 puntos en 2024, lo que implica que terminarán el año en el 3,75%.

A partir de ahí, el economista jefe de esta firma, Patrice Gautry, asegura que dependerá de la evolución de la inflación, de la economía (el PIB) y del mercado laboral. En todo caso, no cree que las bajadas vayan más allá del 3,5%. Como mucho, llegarán al 3% si el estancamiento previsto de la economía es más profundo o más prolongado de lo que se espera. En ningún caso los intereses se situarán por debajo de ese nivel.

El Euríbor a 12 meses, el tipo al que se referencian el grueso de las hipotecas a tipo variable, ha llegado a bajar al 3,5%, aunque en las últimas semanas ha vuelto a repuntar hasta el 3,65%. Este indicador adelanta los movimientos de los tipos oficiales del BCE, por lo que ahora descuenta que éstos no van a estar por debajo del 3,5% dentro de un año.

De todas formas, hay que tener presente que niveles del 3% son normales históricamente desde la introducción del euro (con la peseta eran mucho más altos), mientras que los tipos cero o negativos de los que hemos disfrutado durante una década eran una anomalía sin precedentes. El origen de los mismos fue la gran crisis financiera -en la que España estuvo a punto de salir de la moneda única-, ya que los bancos centrales inundaron el mercado de liquidez para evitar que la economía entrara en depresión. Esta situación se prolongó más de lo necesario con la pandemia del Covid.

Precisamente, estos tipos tan bajos y este exceso de liquidez fueron el embrión de la escalada inflacionista que comenzó hace dos años, y que se agravó con la subida explosiva de los costes de la energía a raíz de la invasión de Ucrania y con los cuellos de botella en el comercio internacional. Y la respuesta a estos fenómenos fue la subida de los tipos de interés hasta el 4,5% actual en la zona euro.

Rebaja en euros

¿Cómo se traduce eso en dinero? Pues depende del importe de su hipoteca, el plazo, el diferencial sobre el euríbor y las cantidades pendientes. Pero como referencia, teniendo en cuenta una hipoteca de 180.000 euros, con un plazo de 25 años y un interés de euríbor más 1%, la cuota mensual se situaba en 1.069 euros en octubre con el Euríbor al 4,16% (el máximo que ha alcanzado en media mensual).

Si calculamos esta misma hipoteca con un euribor al 3,5% y el citado diferencial de un punto, la cuota mensual sería de 1.000 euros; es decir, supondría un ahorro de apenas 69 euros al mes respecto a octubre. Si se cumpliera el escenario más pesimista para la economía y este tipo cayera al 3%, la cuota sería de 950 euros.

Por comparar, si calculamos cuánto pagaba cuando los tipos estaban en cero (esto es, sólo pagaba un 1% del diferencial), la letra mensual era mucho más baja: de 678 euros. En consecuencia, las rebajas de tipos esperadas para 2024 van a suponer un pequeño alivio para los hipotecados, pero ni mucho menos van a reducir sus cuotas hasta donde se encontraban cuanto los tipos estaban en cero.

Por último, hay que tener en cuenta que el hecho de que el euríbor haya empezado a bajar no implica que la cuota de su hipoteca vaya a reducirse de inmediato.  Dependerá de cuándo le toque la revisión (normalmente anual, aunque también hay algunas que se revisan cada seis meses). Mientras el euríbor estuviera más alto hace un año de lo que está ahora, la cuota volverá a subir en vez de bajar.

Con los niveles actuales, las primeras rebajas en las hipotecas llegarán en abril, cuando se tome como referencia el euríbor de marzo. Si este tipo volviera a reducirse al 3,5% o por debajo, la reducción de la letra se produciría ya en los préstamos que se revisen en marzo.