Giro de 180º en las comunidades de vecinos: el Gobierno comunica lo que va a pasar a partir de ahora

Hasta ahora, la instalación de viviendas turísticas en los edificios era, en muchos casos, una decisión que tomaba únicamente el propietario. Bastaba con cumplir unos requisitos mínimos y colgar el anuncio en una plataforma digital para empezar a alquilar. Sin embargo, esta realidad acaba de cambiar de forma radical. Desde este mes de abril, las comunidades de vecinos tienen un papel clave en la aprobación (o el veto) de este tipo de alojamientos. El Gobierno ha querido poner freno al descontrol en el alquiler vacacional, y lo ha hecho con una reforma legislativa que promete no dejar indiferente a nadie.

La medida forma parte de un paquete más amplio que busca proteger la función residencial de los inmuebles y garantizar la convivencia entre vecinos. En muchos barrios, especialmente en los centros urbanos, el trasiego constante de turistas ha provocado tensiones, quejas por ruidos, suciedad en zonas comunes y una sensación generalizada de pérdida de intimidad. La nueva normativa viene a responder a esas preocupaciones, pero también ha encendido las alarmas entre los propietarios que dependen del alquiler turístico como fuente de ingresos. Impulsada por la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, esta reforma de la Ley de Propiedad Horizontal supone un antes y un después en la regulación del mercado inmobiliario. Tras aprobarse en las Cortes Generales y con el trabajo conjunto de las comunidades autónomas y la Federación Española de Municipios y Provincias, el texto legislativo pone en manos de los vecinos la llave de acceso al negocio turístico dentro de los bloques residenciales.

Giro de 180º en las comunidades de vecinos

La gran novedad que introduce esta reforma es que, desde el 3 de abril, ya no será posible transformar un piso en vivienda de uso turístico sin contar con el respaldo explícito de la comunidad de propietarios. Para ello, será necesario que tres quintas partes de los vecinos (representando ese mismo porcentaje en las cuotas de participación del edificio) voten a favor. Es decir, ya no bastará con que un propietario decida por su cuenta: ahora, el resto de propietarios podrán no sólo opinar o debatir sobre ello, sino también oponerse.

Hasta ahora, modificar el uso de un inmueble con fines turísticos requería, en muchos casos, una modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad, algo farragoso y poco habitual. Gracias a esta nueva redacción legal, ese obstáculo desaparece, y se impone una vía más sencilla pero también más democrática, donde la voluntad colectiva prevalece sobre los intereses individuales. De este modo, las comunidades de vecinos pueden tener mayor control sobre sus espacios comunes, preservando al mismo tiempo el carácter residencial de los edificios. Se trata, en el fondo, de garantizar que el uso turístico de un piso no perjudique a quienes viven de forma permanente en ese mismo inmueble.

Cuotas extra para compensar molestias

Pero la normativa va aún más allá. No sólo otorga a las comunidades capacidad para decidir sobre la presencia de pisos turísticos, sino que también permite imponer cuotas adicionales a aquellos propietarios que se beneficien de esta actividad. Esta cuota, que no podrá superar el 20% de la cuota ordinaria, se justifica como una forma de compensar el mayor desgaste de zonas comunes y los posibles perjuicios derivados del uso intensivo por parte de personas ajenas a la comunidad.

De este modo, quienes decidan destinar su vivienda al alquiler turístico tendrán que asumir no sólo las licencias y requisitos legales, sino también un coste añadido dentro de su propia comunidad. Es un intento de equilibrar la balanza entre beneficio individual y carga colectiva, en un contexto donde muchos vecinos sienten que pagan las consecuencias de un negocio del que no participan.

Eso sí, esta nueva cuota no será retroactiva. Los propietarios que ya tuvieran operando una vivienda turística antes del 3 de abril podrán seguir con su actividad, siempre que estén al día en cuanto a licencias y normativa vigente. En caso contrario, se exponen a sanciones que, dependiendo de la comunidad autónoma, pueden alcanzar cifras de hasta 600.000 euros.

Registro obligatorio y control digital

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal se complementa con una iniciativa paralela: la creación de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Este sistema, aprobado mediante un Real Decreto en 2024, tiene como objetivo luchar contra el fraude y dotar de mayor transparencia al mercado del alquiler de corta duración.

Desde enero de 2025, los propietarios que deseen alquilar sus viviendas (sea de forma turística o temporal) deben obtener un número oficial de registro. Este número certifica que la vivienda cumple con todos los requisitos legales y es imprescindible para anunciarla en plataformas digitales. A pesar de que el sistema no será plenamente obligatorio hasta julio, en sus primeros tres meses ya se han tramitado más de 18.000 solicitudes, de las cuales casi la mitad han sido aceptadas, y alrededor de un 11% rechazadas.

Con esta herramienta, el Gobierno busca poner orden en un mercado que, hasta ahora, ha funcionado con cierta opacidad. Para muchos ayuntamientos, el registro supone también una vía para fiscalizar mejor esta actividad y evitar que pisos vacacionales operen al margen de la normativa.