Fin del ‘boom’ de la vivienda: el vendedor se niega a bajar precios y el comprador pierde interés

El sector inmobiliario residencial entra en una nueva fase, tras alcanzar cifras récord en número de compraventa de viviendas y precios máximos en muchas zonas del país. La inflación, la pérdida de poder adquisitivo de los españoles y la subida de los tipos de interés ha cambiado por completo el panorama en los últimos meses. Según los agentes inmobiliarios, en el último trimestre del año ya se ha observado que los vendedores se niegan a bajar los precios de sus viviendas y que los compradores cada vez pierden más el interés, lo que está alargando el proceso de venta.

El Banco de España ha advertido recientemente que los tipos de interés seguirán subiendo hasta que la inflación baje al 2%, mientras que los últimos niveles de este indicador se situaron en un 7,3% el pasado mes de octubre, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este escenario está provocando que se acentúe la brecha entre la oferta y la demanda de vivienda, según se desprende del XIII Barómetro Inmobiliario realizado por UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) y su área de desarrollo profesional, SIRA.

Este informe revela que sólo el 39% de los agentes encuestados asegura haber mantenido o incrementado su cartera de clientes compradores durante el tercer trimestre, mientras que el 61% restante ya observa una reducción progresiva de los demandantes de vivienda. La percepción de los profesionales sobre la estabilidad o aumento del volumen de compradores ha bajado 19 puntos, hasta el 39%, coincidiendo con los crecientes tipos de interés y los récords en la escalada del euríbor.

Esta caída de la demanda viene acompañado de un incremento en la oferta, ya que seis de cada diez inmobiliarios (63%) afirman que se ha producido un aumento o se ha estabilizado el número de clientes vendedores durante el tercer trimestre de 2022, 5 puntos más que en la anterior edición del Barómetro.

En este sentido, del estudio se desprende que la brecha entre la oferta y la demanda de vivienda seguirá ampliándose, al menos hasta fin de año. Tal es así que casi siete de cada diez profesionales (68%) opinan que el número de vendedores aumentará da cara a fin de año, mientras que el 73% de los profesionales cree que el volumen de compradores descenderá en los próximos meses.

Esta situación afectará al cierre de las operaciones durante los últimos meses del año, pues menos de la mitad de los profesionales (42%) cree que se mantendrán o incrementarán. En el extremo opuesto se encuentra el 57% de agentes que vaticina una bajada en el número de transacciones.

Caída de precios

La brecha entre la oferta y la demanda en el inmobiliario podría suponer una caída de precios generalizada. Pese a ello, los vendedores han mostrado resistencia a la bajada de precios durante el tercer trimestre. Sin embargo, consultados por sus expectativas para el cuarto trimestre, seis de cada diez profesionales (62%) ya apunta a descensos en el precio de las viviendas.

A esta previsiones se suma la banca, que vaticina que el precio de la vivienda caerá hasta un 5% en 2023 por el deterioro económico, el encarecimiento de las hipotecas y el endurecimiento de las condiciones de financiación. En concreto, los analistas de ING estiman que el precio de la vivienda crecerá en torno a un 7% en 2022, «pero se ralentizará hasta el 1% el próximo año, lo que significa que el crecimiento nominal de los precios no podrá seguir el ritmo de la inflación».

En esta misma línea, Bankinter prevé que tras un 2022 con el precio de la vivienda al alza, los dos próximos años se producirán caídas del 3% en 2023 y 2% en 2024. La entidad dirigida por Dolores Dancausa habla de «un pequeño ajuste que dista mucho de lo ocurrido en 2007», cuando estalló la burbuja, y de «pérdida de atractivo de la inversión en vivienda para alquiler».

Por su parte, CaixaBank Research apunta que el precio de la vivienda «se ralentizaría de forma notable en 2023», pero espera que se mantenga en «una tasa de crecimiento positiva» estimada en el 1,7% frente al 7,1% previsto para 2022, según se desprende de su informe ‘Perspectivas económicas y del sector inmobiliario ¿Cómo será el actual ciclo inmobiliario?’.